【新居屋2018】房委會定價「高處未算高」 為何呎價未破萬？
本港樓價高企未見跌勢，不少無殼蝸牛均寄望購買居屋，一圓「上車夢」。房委會即將於3月底推售約4,400伙單位，其中啟德、長沙灣更位於市區靚地，外界早前預料新居屋折扣後呎價仍將破1萬元，不過最終出爐的平均呎價仍介乎6,698元至9,755元。
以呎價最高的啟德為例，雖已打破近年的居屋紀錄，但相比同區一手私樓如天寰、Oasis Kai Tak已破2萬元的呎價仍有一定距離，若以七折定價，區內的啟朗苑呎價應達1.4萬元，但最終卻低於1萬元，究竟背後的原因為何？
啟朗苑折扣前評定呎價＄13,945
房委會即將推售4,431個居屋單位，分別位於啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑，實用面積將278至631平方呎，售價由159萬至630萬元，最快下月底至4月中接受申請。
消息指，三個居屋項目之中，以啟德啟朗苑所評定的平均呎價最高，達13,945元、七折售價平均呎價為9,755元；其次為長沙灣凱樂苑，市價為13,192元、折售價為9,234元。至於位於東涌的裕泰苑定價最低，市價為9,569元、折售價為6,698元。
雖然啟德、長沙灣兩屋苑分別位於私樓林立的啟德新發展區及長沙灣的173億元「地王」旁，但呎價仍未如外界預期般出現過1萬元的歷史新高，原因亦與房委會釐定的定價機制有關。
最早去年9月定價不貼市
房委會過去一直沿用市價7折的機制釐定居屋售價，據了解，房委會在評定今期居屋單位的市價時，是參考去年9月至12月期間，鄰近的私人和居屋屋苑的成交資料。然而，由去年9月定價至今，已相隔最長近半年，故該定價並非最「貼市」。
另一因素是，房委會會因應多個原因作出適當調整，以反映參考物業與有關居屋單位在樓齡，位置，設計和設施等各方面的差異，特別是居屋單位「實而不華」的狀況。
同區私樓呎價高達2.7萬元
事實上，啟德與長沙灣兩個居屋樓盤，均鄰近兩大地王，而附近樓盤的最新呎價更屢破2萬元高位。以啟德發展區為例，區內除了啟晴邨及德朗邨、以及房協資助房屋煥然一居外，其他全是私樓，鄰近啟朗苑的天寰平均呎價約20,353元、會德豐Oasis Kai Tak則約2.2萬元，位於「港人港地」地皮的啟德1號，最新的成交紀綠顯示，平均呎價達23,125元。
另一靚盤長沙灣凱樂苑，項目位於鄰近173億元成交的天價臨海地皮，區內樓盤受「地王」帶動，售價亦見攀升，如一手盤匯璽IIA的最新呎價走勢達2.7萬元。
只參考個別一手私樓
然而，房委會評定啟德區的平均呎價僅為13,945元，顯然當區與一手私樓的呎價頗大距離。原來，房委會在評估今期居屋時，大多以私樓及居屋二手單位的成交呎價作參考，以啟德為例，呎價約11,055元至16,722元。
一手私樓則參考與居屋單位面積相若的單位，如龍譽、天寰、嘉匯及Oasis Kai Tak的私人項目，呎價介乎17,930元至26,570元，但港人港地「啟德1號」的呎價卻未有放在參考之列。
另一居屋新盤長沙灣區，二手單位的成交呎價為10,498元至17,559元，一手新盤則只參考匯璽II和傲凱的呎價，介乎為17,465元至31,215元。
不過值得注意的是，由於該呎價是指平均呎價，意味著日後推出價單時，或會出現有居屋單位的呎價突破過萬元。