【政策分析】林鄭擬放寬按揭助置業 陳茂波為何「阻頭阻勢」？
可以設想以下一個情景：你是一個計劃置業的中等收入打工仔，和另一半手持一點積蓄，即使家中長輩肯出手相助，「子彈」加起來可能只有百多萬。但樓價太貴，加上困於政府對按揭成數的限制，你無法付足首期上樓，在如今置業主導的氛圍下，開始希望政府放寬按揭成數。
對此，政府近月的口風可說是不斷「車輪轉」，特首林鄭月娥曾表示會考慮放寬按揭成數，但財金官員卻有所保留。財政司司長陳茂波剛在昨日（15日）表示，此舉會令能力較邊緣的市民入市，若樓市調整，會對他們造成打擊，因此需要審慎。
這亦是政府歷來對樓市一個永恆的矛盾：置業主導與財金風險。當年董建華政府押注前者，結果樓市一爆，市民就「硬食」惡果，如今林鄭和一眾財金官員，正重演當年的角力。
「600萬置業高牆」 房策與財金政策撞車
這個故事，要從這個現象說起。按照現時規定，600萬元以下的物業，可以找按揭證券公司做按揭保險（按保）計劃，最高可借樓價8成，付兩成首期即120萬元便可上車；不過600萬元以上的物業卻不能做按揭保險，只能找銀行上會，首期由兩成一下子增至四成，金額即時翻倍。這條界線的原意，是要避免「豪宅」也透過按保借貸加劇炒風，不過如今樓市熾熱，「上車盤」價格愈推愈高，連新居屋可能都要400萬元，現時要在市區找一個比較像樣、樓齡不太高的標準兩房私樓單位，600萬幾乎「走唔甩」。
根據土地註冊處數字，去年1月的住宅樓宇買賣合約之中，有35%成交價介乎300萬與500萬之間，但隨後穩步下跌，到12月已萎縮至27%。當局沒有清楚列明600萬上下的成交比例分野，但以上數字已經足以證明，在樓價節節上升之下，已經將一般的置業者迫向600萬這條界線。
林鄭開「放水」期票 地產界盼放寬按保
但一旦樓價越過600萬門檻，置業人士即時會遇上「600萬置業高牆」，置業難度倍增。因此地產界以至民間一直有聲音指出，政府應放寬按揭成數限制，讓600萬以上的新一代「上車盤」也可透過按保享高成數按揭，讓市民更易上車。
這正正是林鄭和財金官員的衝突之處，林鄭月娥的房屋政策核心，是採取置業主導，她在去年的施政報告提及「首置上車盤」、「綠置居」等等的措施，都是傾向要幫市民加入樓市這場遊戲，自置居所。但偏偏「600萬置業高牆」正正是市民上車的重大障礙，令林鄭的置業主導政策難以推進，或因如此，她在去年10月出席施政報告論壇期間，也親口表示，按保計劃的劃線「或可以上調」。有了林鄭開出的這張「期票」，地產界人士固然期望快一點好事近，令更多人有機會借按保上車。
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董建華「幫」市民置業 終變萬箭穿心
然而，在財金官員的眼中，林鄭打算放寬按保有如「自殺式」的行為。一方面，現時樓市處在高位，財金政策需要採取「逆周期」措施，目的正正是提高置業難度，防範泡沫進一步膨脹，以減輕樓市一旦下行所帶來的傷害；另一方面，是樓市一旦爆煲，市民不幸「接火棒」變成負資產，屆時政府必定會成為「氹人上車、呃人買樓」的眾矢之的，勢必萬箭穿心。
港人對此相信不會陌生，回歸初期，時任特首董建華為了推高自置居所比率，在信貸方面亦不斷鬆綁，「幫」市民置業，例如在1998年便推出首次置業貸款計劃，由政府撥款180億港元，向合資格家庭最多借出60萬元、單身人士最高借30萬元；其後政府在1999年起推出最多可借樓價85%的按揭保險計劃、2000年更進一步加碼至樓價90%。
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冒進放鬆樓按遺禍深遠 林鄭偏向虎山行？
董建華不斷放水推高自置居所比率的結果，相信很多市民都知道。當年樓價指標「中原城市領先指數」由1997年10月的高峰102.93，跌至2003年沙士過後的低位31.77，期間那些借錢買樓的市民硬食跌幅，紛紛變成負資產，是為回歸後最慘絕人寰的一段歲月。更要命的是銀行的財務狀況深受負資產問題衝擊，連帶對其他行業的貸款也要全面收緊，連累各行各業。結果在民怨沸騰之下，連董建華本人都要「腳痛」下台。
正因如此，一眾財金官員才會對林鄭提出「鬆綁」樓按有如此大保留。陳茂波過往幾個月雖然曾表示會考慮「鬆綁」按揭的問題，但總體而言都不敢輕率答應，並警告目前樓價已屬「超高」水平；金管局總裁陳德霖去年11月更直指，現時不會考慮放寬按揭成數，籲市民置業前先想清楚一旦樓市逆轉時的還款能力。
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陳茂波「阻頭阻勢」 林鄭如何是好？
相信他們都深明一點：若是樓價自行調整，那還不算政府的責任，而且財金系統若繼續堅持採取逆周期政策，在樓按貸款上從緊處理，更可防範樓市泡沫一旦爆破時對金融體系的打擊；但如果是政府主動放鬆樓按，將更多市民和樓市綑綁在一起，萬一泡沫洩氣甚至爆破，其所涉及的財金穩定和政治責任，誰都擔當不起。
為了守好房貸這道「尾門」，作為財爺的陳茂波也只好當林鄭的「頂心杉」，拒絕為林鄭開出的放寬樓按期票找數。對於一眾「阻頭阻勢」的財金官員，林鄭會調整其置業主導的房屋政策，回應社會訴求改由優化資助房屋政策入手？還是找機會將問責班子大換班，換入和她「同聲同氣」的財金官員呢？