【01周報】 樓市牛變熊 學者指泡沫自然爆破 料每年跌一成
本港樓市歷盡高山低谷,自金融海嘯後,樓價持續颷升,尤如「脫韁野馬」,並於去年9月升至歷史新高位。不過,政府近年推出多項遏抑樓市措施,於供應量持續增加、環球經濟轉差的大環境下,樓市近期正式由「牛市」步入「熊市」,如房協長者住屋項目「雋悅」,亦因反應慘淡,罕有地在截止申請後主動減租一成。有學者亦形容,樓市泡沫自然爆破,除非發生大股災等極端情況,否則樓價不會出現大幅下滑情況,料只會每年緩慢下跌一成。詳情請看《01周報》。
由去年十月至今年一月,樓市已下跌一成。近期未有大型股災、經濟插水等問題,但樓價仍然下跌,其實可歸納多個因素造成。其中,美國加息可理解為跌市的觸發點,加上住宅單位供應逐步增加、零售業萎縮及外圍經濟環境轉差等,各項因素影響下,成為樓市踏入下行週期的誘因。
美加息屬心理因素
理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,樓價升得過高,負擔比率開始觸及臨界點,致使樓市出現緩慢調整,反映樓市泡沫自然爆破,並非如過往跌市主要受外圍經濟逆轉引發。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥就稱,「今年開始踏入住宅供應的收成期,不單土地供應,更是真正可以入住的單位,落成量每年可維持1萬餘至2萬伙,有助紓緩租、售需求,正因租金下調,樓價亦難免調整」。
香港樓價指數 | |
2015年1月 | 284.6 |
2015年2月 | 291.5 |
2015年3月 | 291.5 |
2015年4月 | 297.4 |
2015年5月 | 298.8 |
2015年6月 | 301.3 |
2015年7月 | 304.1 |
2015年8月 | 305.3 |
2015年9月 | 306.1 |
2015年10月 | 302.3 |
2015年11月 | 293.4 |
2015年12月 | 285.1 |
2016年1月 | 278.7 |
辣招有效抑炒賣 降爆煲風險
要分析樓市轉向,不得不提及政府近年推出多項樓市辣招,壓抑炒賣活動。多項印花稅及收緊按揭措施,為過分熾熱的樓市起降溫作用。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,辣招推出前,香港經濟正值暢旺,同時大量海外及內地資金湧入物業市場,令樓價颷升致難以負擔水平;但辣招推出後,有效壓抑需求,令樓價升勢稍放緩,並且將受樓市亢奮影響的入市人數及風險減至最低。
潘永祥認為,倘若沒有辣招為樓市降溫,遏抑需求及將外來資金拒諸門外,恐怕樓價只會升得更急更狠。《香港01》亦從樓市四大訊號入手,剖析樓市未來走勢,欲知詳情,請即訂閱《香港01》周報。