​​北都｜片區開發方案出爐　政府：如發展商「計唔掂數」可提意見

北部都會區洪水橋、粉嶺北和新田科技城首次採用「片區開發」模式，發展商須負責土地平整、建設基礎設施，然後保留私人住宅用地。政府提出三個片區的「基線情景」，即是發展商最少需要負責的工程部份。12月起收集發展商意向書，其中兩個片區明年下半年招標。

發展局發言人預計每個片區發展商開發成本約100億至200億元，顧問分析指財務上可行，但如果發展商認為「計唔掂數」，可以在意向書提出，「我地完全認同唔能夠蝕住做」。由於片區規模龐大、風險較高，加上在香港是新嘗試，政府期望有內地發展商參與。

政府就三個片區提出發展的「基線情景」，列明各個用途的土地面積，發展商需要負責的工程等，估計發展年期不超過10年。發展商可以在12月起3個月內提交意向書，表達對政府方案的意見，例如是否增減發展商負責的部份。

發展局表示，由於經濟環境未完全復甦，政府願意與發展商一同分擔項目風險，令項目更吸引他們入市。因此，局方希望發展商就繳付地價安排提出意見，例如分期付費，或者先付一部份地價，日後與政府分紅。

洪水橋/厦村新發展區

洪水橋/厦村新發展區有兩塊私人房屋用地，合共1.99公頃。地積比率6倍，預計總樓面面積為12萬平方米。發展商平整土地後，可以保留發展及興建上蓋物業。「基線情景」提出，發展商負責興建休憩設施、道路和步行街。

片區定位為高端專業服務和物流樞紐，有兩塊企業及科技園用地，分別2.16及2.34公頃，「基線情景」提出發展商平整土地後交還政府發展。發展局發言人表示，希望收集發展商意見，會否有興趣「行多一步」興建上蓋物業。預計項目最快2025年下半年招標。

粉嶺北新發展區

粉嶺北新發展佔地15.9公頃，超過四分一、即4.16公頃是私營房屋用地。用地的地積比率是三個片區中最低，僅2.4至4.2倍，預計總樓面面積10萬平方米。

發展區有5公頃土地是物流設施，「基線情景」提出發展商平整土地後，其中1公頃要興建多層現代產業大樓，再交還政府，用作安置新界棕地作業。發展局希望收集發展商意見，會否希望一併發展餘下的4公頃土地。收到意見書後，政府預計最快2025年下半年招標。

新田科技城

18.6公頃的新田科技城有三塊私營房屋用地，合共6.13公頃，是三個片區之中最多，地積比率為6倍，預計總樓面面積41萬平方米。區內三塊創新及科技用地，「基線情景」提出發展商平整土地後交還政府。發展局希望收集發展商意向，會否有興趣興建上蓋、獨資或與政府合資經營創科業務、地契年期應否少於50年、可否採用設計、建造及運作模式（Design-Build-Operate，DBO模式）等。

料每區開發成本逾百億元　不能「蝕住做」

發展局估計，每個片區涉及的開發及建造成本約100億至200億元，形容不是「巨無霸項目」。政府早前聘請的顧問分析指，三個「基線情景」財務上可行、可持續，「如果發展商唔同意，計唔掂數，希望佢地話比我地聽點樣可以計得掂⋯⋯商界都話要計掂條數，我地完全認同，唔能夠蝕住做」。

不過，三區的土地用途已完成法定城規程序，可調整的空間不大。但發展規模，例如是樓宇高度等可以微調。

料有內地發展商參與

政府首度試行「片區開發」模式，發展局發言人坦言風險較大，「要睇番個別發展商對風險嘅胃納」，歡迎獨資或合資的財團參與。除了歡迎本地發展商入市，由於內地常用片區開發模式，政府都希望內地發展商參與。

招標將採用「價高者得」機制，發展商的投標價已扣減土地平整及建設的費用，因此會較實際地價低，但現時未能評估落差多大。發展局認為不等於「賤賣土地」 ，政府亦能節省10多億元基礎建設開支。

假如發展商投標價不似預期，最壞的情況是否政府放棄「片區開發模式」？發展局發言人表示「呢一刻唔會諗呢一樣嘢，係諗點樣令到呢個模式係做得到」。