劏房租管︱有租客條例生效前被大幅加租　業主質疑無良租客更難趕

「又要搬？」劏房租客楊女士得悉加租消息後大嘆，只好又再尋找合適一家四口的劏房單位，心中越發徬徨。業主早前明言劏房租務管制即將生效，通知楊女士加租1,000元，加幅近兩成，令本來「月月清」的基層家庭雪上加霜。
立法會於2021年10月三讀通過《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例草案》，規定租客與業主簽訂標準合約，租客享有四年租住權保障，業主續租時加租幅度不可超出10%，預計2022年1月生效。
草案原為緩解劏房戶困境，惟法例不設起始租金，有業主趁機先加租。住租客叫苦的同時，有業主擔心四年租住權導致無良租客難被制衡，決定不再經營劏房。研究了一年半的租務管制自2004年撤銷後再實施，為何兩邊不討好？
記者｜羅子璇　編輯｜趙泓達　攝影｜羅子璇　趙泓達

年約50歲的楊女士，一家四口租住劏房十餘年，兩年半前搬到荃灣一間180呎的劏房，月租6,000元。她剛入住時與業主簽了兩年合約，2021年3月已到期，雖然她以原有條件繼續租住單位，但並沒有正式簽署續租合約。同年11月，業主突然聯絡楊女士，以租管條例通過為由，要求在2022年1月條例生效前簽下標準合約，並加租1,000元，加幅約17%。楊女士一向準時交租，與業主關係不錯，豈料在加租一事上，業主斬釘截鐵地說「冇得傾」。

他們一家生活本已捉襟見肘，丈夫原在快餐店做散工，但因疫情已失業一年多。楊女士則是清潔工，月入13,000元，一份薪水支撐着四人的生活，壓力如巨石壓在她肩上。她苦笑道，扣除租金、水電費和生活費後，自己薪水幾乎「月月清」，加租的1,000元近乎一家人10天的生活費。丈夫對加租一事也深感無奈，只能慨嘆「鬼叫自己窮」。

「現在很徬徨，可能又要搬屋。」楊女士已着手尋找新租盤。提到另覓住處，楊女士沉默良久，大嘆一口氣。兒子今年中六，她擔心搬家會影響兒子備戰公開試。另一方面，價錢相若的新租盤面積較小，距離兒子的學校和自己上班的地點也較遠。現時她和兒子步行十分鐘便能上班上學，擔心搬家後難以承擔交通費用。

租金壓力大　濫收水電費感無助

強哥與太太租住深水埗「一間三」的80呎劏房三年，月租4,500元。劏房內大部分傢俬都從街邊撿回來，卻乾淨企理。強哥自豪地說，單位狹窄，雜物只能朝「高空發展」，一切井井有條。

然而強哥樂觀的背後卻背負龐大壓力：「何止壓力，簡直是不能呼吸。」現年60歲的他五年前患上精神病，無法工作，只能靠從事美容業的太太支撐家庭。但最近太太被裁，幸好強哥痊癒，可接力維持生計。他10月開始在中藥店兼職配藥，每天工作9.5小時，月入約8,000元。他每隔三個月到精神科復診，加上肩膀有舊患，需定時接受物理治療。他擔憂倘若身體狀況轉差，影響工作便無法負擔租金：

如果我倒下，就死得了，講句難聽的，你去偷去搶，都要交租。

「政府（租管）條例，我覺得用幾個字形容：紙老虎！」對強哥而言，起始租金才是關鍵，但新法例卻沒有涵蓋。社區組織的職員曾參照應課差餉租值為強哥估算，發現他租住的劏房租金市值僅3700元。強哥認為所交的租金本來已過於昂貴，即使租管條例限制加租幅度，對他而言仍如杯水車薪。

除了屋租，強哥與妻子還要額外繳交每月80元水費和500元電費。他懷疑自己被濫收水電費，但無奈業主沒有公開總賬單，加上感覺另外兩戶劏房住客想大事化小，故難以收集各戶的收費情況和業主對質。強哥亦有朋友兩年前向水務署舉報業主濫收水費，但因為無法提供水費單據舉證，最終檢控失敗。

即使租務管制規定業主須向住戶提供賬單副本，嚴禁濫收水電費，並加強濫收費用的罰則，強哥仍憂慮成效不大。他解釋，如果執法人員只被動接收投訴，租客根本不敢告業主：

業主可以不收水費，但加你幾百元租金……如果我告業主，我一定要找好地方搬，沒有理由在這裡住，但又告業主。

他認為執法部上門巡查收費情況，才起到阻嚇作用。

關注組倡設起始租金　憂執法權責未明

受租金和濫收水電費問題困擾的不只楊女士和強哥。關注基層住屋聯席在2021年曾進行租金調查，發現全港劏房月租中位數為5,000元，一年內升4%。聯席成員鍾惠賢認為，目前租金基數已經很高，租管不設起始租金，難以真正惠及街坊。而且條例實施前有三個月空窗期，她相信有業主為保障日後利益，會趁機加租，令租金進一步上漲：

政府明知道有灰色地帶，其實只要有起始租金或者凍結租金的措施，就已經能堵塞空窗期的漏洞。

鍾姑娘和聯席成員接觸過近千戶油尖旺區劏房租戶，發現約九成劏房租戶都曾被濫收水電費。租管條例生效後，濫收水電費個案由差估署執法，但她擔心執法效力有限，差估署權責有多少，處理投訴需時多長，政府都未細緻交代。她認同政府正視劏房問題是好的開始：「政府行出了一大步，我們都認為（租管）一定有好過無。但當中都有不少地方可以改善。」她敦促政府應至少每兩年檢討條例一次。

無良租客難制衡　一成劏房業主離場

香港業主會會長佘慶雲經營劏房四年，10月條例三讀通過後，他一氣之下決定不再做劏房生意，直言已將原本出租劏房的單位賤價出售。作為業主，佘慶雲最害怕條例的「2+2」四年租住權，即租客住滿兩年後，可續租兩年。他以男女相親作比喻：

在地產公司一相親，這個就是你的男朋友了，他可以拖足你四年，正如條例生效後租戶就可以拖足業主四年，遇到好租客就沒有問題，但如果遇到不好的呢？

佘慶雲表示，香港業主會成立至今收過逾萬宗投訴無良租客的個案。有劏房業主曾向佘慶雲求助，指一對吸毒的母子八個月未曾交租，拖欠逾萬元租金，更盜竊其他租客的財物。亦有劏房租客經常赤條條地在公共走廊遊蕩，晚上大開收音機，拿着面盆大力敲擊。原本一共有12戶劏房租戶，最終11戶都被逼搬走。

租客欠租，業主雖能透過法律程序收樓，但過程繁瑣。入稟法院收樓需時約四個月，業主若不懂處理則用時更長。有業主去了四次法院，但由於填錯資料，職員都不受理。業主交了申請書後要在租客門口連續貼告示三天，再到法院宣誓並排期上庭。有業主曾上庭五次，三個月內請十多次假。

佘慶雲總結多年經驗：「告人很煩的，通常都等一年約完了就趕他們走」。倘若租客有滋擾行為，業主很難透過法律途徑申訴，因為取證十分困難：「警察來了他們就很正經，難道警察來到還脫光衫褲周圍走？」比起以往「一年死約一年生約」，他覺得即將實施的「2+2」租約無法制衡租客，過於偏頗。

佘慶雲觀察到已有一成劏房業主離場，預料情況會日益嚴重，甚至導致市場供求失衡，租金也會上升，令租戶難覓劏房：「幫不到業主就是一定的，這是害死租客的條例。」

起始租金需從長計議　目前管制屬溫和

劏房租務管制研究工作小組成員、香港城市大學公共政策系教授葉毅明認同條例不設起始租金是很大缺失，但起始租金的訂立、監察和仲裁機制都需要長時間討論，和加派人手推行，工作小組難以在18個月內研究出方案。因此小組當時決定先推出租務管制。他估計空窗期加租的情況不算嚴重，因為最近市場租金回落，且疫情下未恢復通關，沒有外來需求，業主沒有條件在法例生效前大幅加租。

葉毅明形容目前租管較溫和，不寄望對租戶有很大幫助。但新法例起碼令租戶增添法律保障，且政府有資助民間團體協助劏房租戶處理租務問題：「就算租戶不肯出頭，團體也會幫他們出頭。」他相信團體亦會提供租屋與新條例的資訊，甚至收集無良業主名單，改善坊間資訊的透明度。

他坦言條例是向租戶傾斜，但非不公平：

是否公平視乎現實，如果現實是業主佔了98%的上風，現在的條例幫回租客60%又是否公平？

葉毅明曾多次探訪劏房戶，深感他們一直處於弱勢。他認為業主已有足夠的法律工具，處理租客刑事破壞和滋擾的問題，不擔心大量業主離場。小組曾評估，業主還原劏房並出售，成本很高，加上經營劏房的利潤依然高，預計劏房供應不會減少。

【本文獲香港中文大學新聞與傳播學院實習刊物《大學線》授權轉載，原文：劏房租管　業主租客兩邊皆訴苦】