【透視大灣區】80後香港地產轉戰內地：香港樓太貴，成交量係咁跌
2007年內地人開始湧來香港買樓，任職地產經紀的Raymond曾在旺市年賺150萬。時而世易，政府近年辣招，經紀冇啖好食；加以政府吹捧大灣區，十年後的2016年，內地人都回到大灣區置業投資，有內地地產經紀指兩年前高峰期，周末每日7台大巴睇樓團，難記每月交易數量。任職地產經紀的Raymond深信香港樓市到頂，開始回內地搜集資料，去年正式轉戰內地，辦香港內地睇樓團。「2016年政府加15%印花稅，啲客開始會話香港啲樓太貴唔買。成交量每況愈下，我知道要轉型。」
攝影：朱潤富
那些年80後能上車的美好時代
80後的Raymond，經歷過美好的年代。2005年入行當地產經紀，工作四年已能上車，以180萬元購置馬鞍山新港城一個400多呎單位，「九成半按揭，只是20萬首期。」那些年20萬首期的「天文」數字，可望而不可即。
Raymond在馬鞍山公屋長大，小時候踏單車經過馬鞍山新豪宅，雙眼發亮。2005年，他19歲便跑去做地產經紀，「我係好喜歡做地產，覺得睇樓係一件好開心的事。有一種好開心的感覺。」入行剛好13年，經歷樓市高低起跌，旺市年薪可高達200萬。2007年內地客湧來香港置業投資，香港樓市起了大變化，「嗰時一見到中港車牌，針對嗰批客撈客。」常見九龍站上蓋無數「便衣」經紀撈客，真有用乎？Raymond：「真係有。試過一天有撈到兩個香港客人，真係買咗樓，好神奇，嗰種開心筆墨難以形容。」然而，「曾有一年年薪150萬，之後一年市淡得20萬。」
自2009年，政府針對樓市五度推出辣招。多次收緊非自住物業按揭成數；2015年700萬港元以下自住物業按揭上限六成；2016年加強印花稅，住宅物業印花稅稅率劃一至樓價的15%（首置或換樓人士可豁免）；2017年凡涉「一約多伙」的住宅物業交易不再納入豁免，須繳15%印花稅稅率。
「當時啲客開始會話香港啲樓太貴唔買。成交量每況愈下，我知道要轉型。」Raymond說，「加上2017年政府辣招，我知樓市已經見頂。」時而世易，內地人都在珠三角一帶投資。
回內地發展地產之難：各區政府部門各有演繹
2017年興起港人內地睇樓團。在此之先，2016年不少內地人捷足先登，一早已在大灣區投資房地產。其後才陸續有香港地產回內地發展。2016年，Raymond剛好入行10年，亦決定開設自己的地產公司，回內地放手一搏。
因為香港與內地房地產的政策、稅項等項目有所分別，而且各省政策亦有不同，Raymond花了一年以上時間做資料搜集，整天在內地跑，到樓盤銷售處、地產公司認識不同中介，問買賣房屋的知識；又跑去各大政府部門、認識當地律師樓等等，「好複雜。起初一個問題，問三個中介，答案有三個。」那些都是基本的問題，如「交稅是買樓時還是收樓時交付？」，「有啲話收樓時交，有啲話即刻交，有啲又話有房產證先交。」於是他又跑去政府部門，「但問政府部門都唔容易。因為政府部門分區，唔同區演繹都唔同，要自己消化。有啲佢哋都唔係好識，又要睇返電腦資料。」
Raymond因為經常找中介求問，在一樓盤銷售處結識了現任中山女友Money。Money同樣當了地產十多年。她說：「因為我哋都想有多啲香港客，所以本地中介都好願意同香港經紀交流合作。Raymond嗰時就係不斷問，加咗我微信之後問勁多問題。」Raymond笑言：「問得多，了解多咗，係好難得嘅緣份。佢亦係真係好熟內地房地產的知識、政策。」
內地設報備制度較公平
兩地房地產銷售制度有何不同？Raymond指內地中介一般把買家帶至樓盤，而是會交由發展商售樓員跟進，分工過份仔細；同時，在香港，一手住宅物業銷售監管局規定賣方開售前七天提供售樓證明，三天前提供價單讓公眾索取，內地則無此規定，而且折扣等優惠是即時發放。
又例如在香港，買家行近樓盤，無數經紀同爭先遞上售樓資料，因為只要客人接手誰人的售樓書，生意誰屬。但在內地則有更公平的制度，經紀帶買家前往樓盤之先，發展商會預先登記睇樓人士姓名及電話號碼尾四個數字，「若果客人睇樓當日唔買，一個月內返去買，佣金都係歸當日的經紀。我覺得香港都可以參考。」
大發展商拖佣金
人生路不熟，總要交學費。對買家而言，對大發展商充滿信心，認為有信用，但對經紀而言未必是那回事。Raymond：「香港發展商同你出咗協議一定會出佣金，但內地簽咗協議都會唔認帳，3個月變咗1年。試過被拖數，有啲朋友公司真係試過發展商冇出比佢。一個月變一年，對我哋做生意冇保障。深深體會內地冇合約精神。」2014年，大公司如中原地產也曾被內地發展商拖數20億元，「更何況係我哋細公司？佢哋持住自己大發展商，唔使靠經紀，仲蝦你細公司。」，「越大嘅地產，唯有小心啲。我哋都憑經驗，越大公司拖得嚴重，越細公司越有誠信。」
睇樓客呃飲呃食
Raymond指即時內地樓價較低，佣金遠不及香港，但勝在薄利多銷。他說：「平均一個月100個客人，有30個客人會買，少則每月也有20宗成交。」陸續有香港地產回內地分一杯羹，競爭大，行家「做爛市」。康華地產最初辦珠海睇樓團，$198包車包食，但不包船票。「後來行家做$98，我哋都要跟住減。」；中山睇樓團起初團費每人百多元，行家推出$38買一送一，「我哋做$68，但午餐安排得較豐富。」，「上月找船票都12萬，呢個係我哋最重的經營成本。」」
的確，無論香港還是內地睇樓團，午餐是挺豐富吸引，尤其中山是美食之都，記者第一次參加內地睇樓團，到了石歧招牌乳鴿店，中午時段紅燒乳鴿經已沽清，鹽焗燒乳鴿也教人再三回味，皮脆肉嫩夠入味。康華的中山睇樓團，也預訂了高級食府的貴賓廳吃九大簋，最欣賞白切走地雞。因此，不少香港人把睇樓團當成美食團，因為食物質素比一般旅行社的美食團高質得多。
Raymond指一頓午飯，就能看出客人為食還是為買樓。有少數客人會要求吃什麼，「最奇怪係有客人要求一定要食叉燒。」他更細數經典港人團友，曾有一大媽眼見侍應端上一碟肉餅，毫不客氣地先取去一半，「食到我哋都走，佢都仲係咁食。」最經典一幕，莫過於曾有客人報名12個名額，中午飯時拿幾枝紅酒出來，「喊『大家飲杯』。原來慶祝生日。」當然，那天生意做不成，在樓盤「繞場一周」又送他們離去。遇到難搞的客人，Raymond都跟Money訴苦，難得二人可以同聲同氣。
然而，還是賣內地樓較香港容易，「在香港，100個人只有10個人買得起香港樓，但因為稅項各樣，都唔知有幾人願意買，但卻有6、70個人買得起大陸樓。」
香港人中山買樓點揀盤？Raymond點樣睇，請點擊下圖：
Raymond現時中港兩地兩邊走，「我朝早七點起身，中山搭船落香港去到荃灣辦公室，已經12點。」他認為政府鼓勵香港年輕人到大灣區居住，並繼續在香港工作是不大可能，「每日通勤時間六、七個鐘。」內地發展商強調一小時生活圈。「但講緊珠海每日要經過跨境大橋先去到東涌，深中通道又只惠及深圳人。我自己就覺得冇乜可能。」中山置業，還是適宜香港退休人士、渡假、投資之用。Raymond坦言將來結婚後也未必在中山定居，「視乎會唔會生小朋友。始終中山教育冇香港咁好。」
下集：另一香港地產「俊聯地產」創辦人Jerry亦在三年前在中山創業，並在中山定居，兒子正就讀幼稚園一年級。投資價值以外，中山是否一個宜居的城市，教育方面又如何？請詳看下集。