居屋2024攪珠｜啟德樓王啟盈苑呎價近萬　同區新盤已搶先大劈價

【居屋2024／銷售安排／安柏苑／裕興苑／啟盈苑／兆湖苑／高曦苑】房委會公布，居屋2024將於明日（12日）早上10時30分攪珠，今期推售5個屋苑，包括觀塘安柏苑、東涌裕興苑、啟德啟盈苑、屯門兆湖苑和油塘高曦苑，共提供7,132個單位，以市價7折出售，售價約143萬至467萬元；另外亦會發售70個在「居屋2020」、「居屋2022」和「居屋2023」因買賣協議撤銷而收回的單位，以及新一批約350個租者置其屋計劃（租置計劃）回收單位。

今期居屋由10月3日至23日接受申請，房委會表示截至10月23日下午5時，共收到103,000份紙本和網上申請，預計明年第二季開始選樓。居屋售價訂定後便不會更改，但會調整合約列明折扣，有關調整將影響日後補地價比率。由於距離開賣尚有一段時間，如樓市進一步下滑，相關折扣率可能更少。

近年居屋折扣一再縮水，由2022年五一折減至2023年六二折，今年再縮減至七折，加上整體樓市下跌，居屋與私樓售價差距進一步收窄，例如今期樓王啟盈苑平均呎價9,230元，個別單位呎價更超過1萬元，而鄰近二手私樓呎價已跌至1.5萬元以下，更有同區新盤劈價六二折發售，恐再削弱居屋吸引力。以下用一系列圖表回顧近年居屋呎價變化，以及居屋與私樓價格的差距如何縮窄。

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房委會：目標申請者入息及承擔能力增加

回顧復售居屋以來的折扣率變動，2014至2017年居屋項目售價折扣均定於市價七折（折扣率30%），及至2018年實施新定價機制後，折扣即擴至五至六折左右（折扣率約為40%至50%），而今期居屋將按市價七折出售，是新定價機制推出以來折扣率最低的一期。房委會解釋指，由於今期目標申請者入息及承擔能力增加，按現行機制所得出折扣率會相應減少。

呎價方面，雖然2018年起居屋項目折扣有所增加，但由於2018至2021年間整體樓價持續攀升，居屋呎價亦隨之上升，每期居屋的平均呎價由2018年約6,395元，升至疫情前2019年的7,506元。而疫情下2020年居屋項目平均呎價雖下調至6,567元，至2022年重上6,852元，2023年再升至7,360元。

啟德啟盈苑平均呎價達9,230元

至於今期居屋定價是參考截至7月底的物業市場成交數據，5個項目中，樓王啟德啟盈苑平均呎價達9,230元，當中448平方呎大單位推算呎價更達10,424元，而最平項目兆湖苑平均呎價則約為5,980元。按地區劃分，今期居屋啟德、觀塘項目平均呎價均與去年相若；而平均呎價與去年相差較大的是屯門區，兩期相差約800元。

最近兩年樓市下行，多區二手樓持續跌價，更有新盤劈價搶客，居屋相對市價的折扣率變相再縮減，吸引力亦大打折扣。以今期樓王啟盈苑為例，平均呎價9,230元，而同區新盤啟德海灣近日推出接近六折（折扣率38.5%）特別優惠，呎價低至約15,900元。與同區二手樓盤傲雲峰近期成交呎價（14,666元）比較，啟盈苑售價約為前者的六三折。

至於今期售價較低的屯門兆湖苑（平均呎價5,980元），亦遇上同區新盤減價戰，其中於位屯門新墟的上嵐呎價低至9,800元，即每平方呎不需1萬元。

樓市升降影響居屋折扣率

事實上，以往樓市處於上升周期時，居屋項目由定價至實際發售的「時間差」，往往會出現「折上折」。例如2018年新居屋市區盤啟朗苑，以市價五二折出售，平均呎價為7,240元；而鄰近的私人樓盤嘉匯接近同期的二手成交呎價為18,821元，即啟朗苑折扣變相擴大至三八折。

另外，居屋售價訂定後便不會更改，但會調整合約列明折扣，有關調整將影響日後補地價比率。以居屋2023為例，雖然房委會去年公布時表示會以六二折發售，但因期間樓市下滑，到今年初揀樓時，單位折扣已調至大約七折，變相折扣率減少。而居屋2024距離申請及開賣尚有一段時間，預料可能明年才揀樓，如期間樓市進一步下滑，相關折扣率可能更低。另一方面，今期出售的居屋大多並非現樓，其中啟盈苑預計在2026年底後入伙，加上設有5年禁售樓，有意購買者宜預先作好打算。