租屋置業｜13年搬屋12次！換樓達人6個揀樓心得　1大原則保證升值

今天出場的是年更博主崔斯坦。作為我身邊的一個搬家狂魔，她在13年裏搬了12次家、還橫跨三個城市，這個很少人有的搬家經歷，為她積攢了不少選房經驗。

前陣子好不容易軟磨硬泡，請她在公眾號@我愛這花花世界分享了一篇，很多讀者看了都説有收穫。有人説選房就像選男人，有人説表面是換房，其實是生活的哲學。

如果你也對這個話題感興趣，那就一起來看看她的換樓經吧！（點擊放大瀏覽）▼▼▼

大家好，我是永遠在搬家換房路上的崔斯坦~開年立Flag的時候，我説過去10年搬了9次家，經過這回傷筋動骨的大型裝修，希望能住久一點，至少五年，結果沒有一個人信我。我掰指頭算了一下，才發現從09年畢業到現在，從武漢到廣州到北京又回來，換了三個城市，我不是10年搬9次，是13年搬了12次！

而這12套被我染指過的房子呢，有租的，有買的，從50平到300平，從城中村到知名的豪宅樓盤，從市中心到郊區，從平層到別墅，都有。其中一個老破大的頂層，有露台有天台，還有乒乓球枱，真的挺荒謬的。

最近很多人在看房子，就有朋友點播這個話題。先説好，我不是專家，也不是中介，本身學的和家居、房產、建築沒有一丁點關係，真的是純純地喜歡折騰的體驗派。工作了好多年，正常每天上下班，不是自由職業者，一直在供房，還在剛需、自住的階段，純投資、或者養老屋、度假屋這種不在我的射程範圍內，分享的也是一些我用真金白銀換來的經驗和教訓，更適合跟我一樣只有一張房票、打工很忙，但又想比較快很準地找到房子的朋友。如果還有不成熟的地方，那就不成熟了。開始吧！

1. 也是我覺得最重要的，在預算範圍內，選你能夠得到的最高單價。

我為了寫這篇內容，特意去查了一下，我住過的13套房子，當然現在都跟我沒關係了，除了兩套在城中村，沒什麼流動性，其他的，雖然都是二手房，平均房齡超過10年，還有20多年的，但幾乎都翻了2倍甚至以上，而且越是接近決賽圈，當時買的平方單價越高，漲幅越驚人。這裏面只有一套在郊區，8000左右（1平方）開盤的新房，現在還是一萬出頭，而最核心地段的一套，我入手的時候是5.5萬（1平方），當時幾乎咬碎了牙，擔心它再也不會漲了，現在已經超過15萬（1平方）了，好後悔賣掉了。

華爾街一直在説location，location，location， 李嘉誠的「物業三原則」也是地段、地段、地段，你們是不是聽得耳朵都起老繭了。我本來想説，在預算範圍內，選買得起的最好地段。但我偷偷觀察了一下，「地段」這個標準執行起來有點難。因為分了現在的核心地段、未來的潛力地段，各種地產廣告、中介的話術又説得天花亂墜，能主動推到你面前的房子，就算在城市邊緣，跟CBD（Central Business District；即核心商業區）也只有一腳油門的距離。

我有個鄰居，七八年前為了二胎換房，咬牙賣掉CBD的兩居室樓梯房，貼了點錢買了老城區新開盤的豪宅四房，相當於是鳳尾換雞頭？這兩年她每見我一次，都在喊後悔。因為CBD一直肉眼可見地在漲，但老城區的新房子，雖然已經是那個片區最好的房子了，真的是一點往上走的漣漪都沒有，她很想賣掉，但沒什麼人看房，而且就算賣得掉，咬碎牙也買不回來了。

那是不是就不能買發展中或者規劃中的片區呢？可以的。但有件事不知當講不當，我好幾次午夜夢迴輾轉難眠，就是後悔。曾經有一個機會放在我的面前，一個我很喜歡的樓盤，現在已經15萬，但剛開盤的時候，十年前，只要4萬。結果被朋友一棒打醒，當時一片黃土，有4萬塊，你都可以選珠江新城的網紅盤了，怎麼會買這裏！也是。

又是不知當講不當講，珠江新城一片黃土的時候，只要一萬多，阿花女士也去看了，當時也是覺得腦子壞掉了才會買那種鄉下地方。所以我才説，我們可能都還是普通人，潛力地段相比其他地方，單價的絕對值也是很高的，甚至相對我們有限的認知來説，是不合理的高。所以就不説什麼地段不地段了，直接能力範圍內，在面積和單價裏，找個平衡點，然後直接選最貴的就好了。

我爸爸退休來廣州，也是經歷了一場大型糾結。隔了一條街，就是兩個不同的規劃區。街這邊貴很多，小一半，他從小城市過來，總覺得房子就得90平以上，不然放個屁全家都能聞到。街那邊，有套三居室，每間房都很寬敞，高層朝南，價格一樣。後來幾經勸服，還是選了小的這邊，夠兩個老人家住了，打掃也不累。現在漲了三倍。而對面的價格很神奇，居然幾乎沒怎麼動。雞頭和鳳尾，就選剛需房來説，選鳳尾，先上車再説。所以一定一定一定要珍惜自己的房票，選個你支付得起的最好的地段，自己住的時候會很舒服，萬一之後想換，它轉手出去的速度和回報也會讓你更滿意。

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2. 不用看那麼多房，但一定要看樓王

選好地段，就可以去看房了！不管買還是租，光靠嚷嚷，喊兩嗓子肯定不行，必須要出門，親自去看，在現場感受。通常我會在目標地段快速圈出幾個在射程範圍內的小區。初選可以去到5個，然後就可以聯繫中介了。讓中介同小區一次性帶你多看幾套，這樣命中率也比較高。一般不是都會勸多看麼，我自己一開始也會有房就看有房就看，但看了很多以後你就會發現，很浪費時間。因為那些房，都是中介根據你的預算找的，問題或者缺陷都差不多，看十套和看一套，得到的信息量幾乎一樣，都是在盲人摸象。

我是後來有一次租房，發現有一套從來不放賣的「樓王單位」在租，馬上聯繫了去看，才發現，原來這個小區有房子是這麼「哇塞」的，別的棟都是三梯五户，只有這棟是兩梯兩户，相當於是獨門獨户的。其他房總有一間是暗房，你以為無論如何都解決不了，這套連保姆間都是明房有窗的小套間呢。

樓王的價格是多少，我的預算和樓王差了多少，所以在朝向、樓層或者其他方面，打了哪些折扣，突然就清楚了。在那以後，每看一個小區，我都會先問問，樓王是哪棟，哪個户型，為什麼，除了樓王，還有哪些價格帶和户型，如果不放賣，能不能看看在租的。現在手機app也可以VR看房，就算是VR看房也要看。

樓王是什麼？是餐廳的招牌菜，是Chanel裏的CF，是不停漲價永不打折的理財產品。在做大宗消費的時候，試錯成本太高了，不會像買口紅一樣，這個顏色不合適，大不了換另外一個顏色。很多人可能一輩子就買一套房，那在考試前，肯定得先去看看滿分作文是怎麼寫的。

就算樓王的價格，是你預算的兩倍也沒關係呀，看看又不花錢，又不少二兩肉。如果中介或者朋友，願意帶你去看更貴的樓盤，就當城市遊覽了，漲漲見識，萬一以後用得上呢。不管是選房子、選包包、還是選相機、手錶、配飾，我都是這個思路，花錢之前先畫個地圖，把不同品牌、不同的產品的座標找到，然後再結合預算，定位自己，清晰多了。

3. 不會排列組合，那就用排除法

我不知道大家怎麼樣，至少我自己在前兩年，剛從宿舍搬出來，也沒住過幾套房子，對朝向、户型、物業這些術語雖然看得懂字面意思，但實際到底會遇到什麼情況，要怎麼排列組合，心裏是懵的。所以我比較建議的反而是，在不知道自己更想要什麼的時候，試試排除法。以我為例，從武漢畢業以後，雖然對北京、廣州的生活一無所知，但有兩點我知道自己是堅決不能接受的：

a、我討厭通勤，可以説憎惡，每個人對通勤時間的容忍度差距很大，我朋友説的近，可能是地鐵半小時，但我是步行10分鐘。

b、不喜歡合租，結婚後也沒打算跟父母住在一起。那在預算範圍內，相比大，我就是可以選擇小一點，單價貴一點的。

這種取也好，舍也好，根據不同的人，處在不同的人生階段，肯定會變。可能單身的時候，希望在cbd，周圍熱鬧很多餐廳影院，有了小朋友以後，主攻學區房，像孟母一樣一遷二遷三遷。隨着我們對生活空間的經驗越豐富，也會越瞭解自己的真實需求。

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4. 相比起裝修，物業重要很多

這樣一頓看房下來，擺在我們面前的，就是很多細節問題了。但挺不好意思的，我並沒有很多的心得。大部分情況下，選定小區之後，價格合適我就會出手了，連我爸媽都經常批評我無厘頭，每次買完房他們要擔心好一陣子。

但就算我這麼粗線條的人，有一點都會留意到，那就是物業。簡單翻譯過來，就是去看房的時候，會很在意進去的時候是不是有門禁，保安會不會要求登記，如果開車，有沒有車位，一般直接讓中介和我長驅直入的樓盤，我都不會考慮。

以前單身的時候，一個女性居住，好的物業可以帶來很強的安全感，現在有一個小朋友，他能夠安全、放心地在樓下玩，我只要吼一嗓子，他就能完整地出現在餐桌前，也是幸福感重要的組成部分。我上一個租的小區物業不行，隨便誰都能進來，人車也不分流，瓜幾就不能自己出去玩兒。

之前有一套房本身住得很舒服，但因為車位問題，每天都要拉扯，是每天，我們也只好選擇了搬家。身邊有其他朋友更離譜，因為物業不行，經常要組織業主委員會，彈劾來彈劾去，不堪其擾。你説出門要戰鬥，商場要戰鬥，情場要戰鬥，職場要戰鬥，怎麼回了家，還要跟物業戰鬥，真的不行。

特別我看的都是二手樓盤，物業相當於售後，物業好的小區比物業差的小區，看上去可能樓齡要年輕五年，甚至十年，保值或者升值的空間也更大。這點其實倒也不用額外考察，去看房的過程中就能感受到，安保嚴不嚴，是小哥哥還是老大爺，綠化好不好，垃圾有沒有及時清理。

而最不需要感受或者放在心上的，就是裝修了，尤其是軟裝。人家是性冷淡風，你不喜歡，改掉就好，自己動手還能加深和新家的感情，特別喜歡軟裝，也可以冷靜地算一筆賬，它值不值得額外多出來的這筆房價，有這筆錢要不要乾脆多買幾個平方。

5. 實在太忙，沒時間去看房也沒時間做功課怎麼辦？

除了看高分答案，我還有一個抄作業的小方法，那就是看看你喜歡的、或者羨慕她生活方式的朋友住在哪裏。根據你的預算，搬去做她的鄰居。因為選一個住宅，其實就是選一種生活方式，你的朋友之所以是你的朋友，你們的生活方式肯定有相似、或者互相認可的地方。

我會買人生的第一套房，就是因為太喜歡去黎貝卡女士家蹭飯，而她呢，在沒有成為頂流之前，在我們的朋友之間就是一個超級生活家，是一個買什麼都會做海量功課、研究得透透的小能手。既然她已經選在那了，住了一段時間，也很滿意，那我直接跟過去就好了，相信她的判斷和選擇，不會有太大的偏差。事實也證明她的眼光真的非常不錯，感謝我的好朋友哈哈！

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6. 找一個對賺你的錢有熱情或者有信心的中介

中介是在找房子的這個過程中服務你，協助你找到房子的專業人士，非常重要。這麼多年跟他們打交道下來，我自己的觀察是，他資歷深不深，他房源多不多，可能都沒有他想不想賺你的錢重要。注意，不是他想不想賺錢，是想不想賺你的錢，對完成你這一單有沒有興趣或者信心。

比如我要買一個60平的一居室，因為中介是按成交價提點數，一些大中介可能就看不上，不太願意使勁兒。反而是他的新人同事，積極地跑前跑後。她很想衝業績，也會直接問我，能不能把前業主的電視給她，我很欣賞這種工作態度，果然就都順利成交了。

我還遇到過一套房，因為房東太難搞了，是上市公司的老闆，用廣東話説就是「㤿憸、巴閉」（挑剔強硬），不讓看房，覺得耽誤他的時間，又要求第一次就得給定金，沒有中介願意對接，對接得不好還要被一通痛罵，所以雖然價格低，但放了很久都沒有賣出去。我呢正好預算有限，正好看過那套房的相同户型，那套房在那個階段，正好轉給了一個大四的實習生，他和我都很想實現這次交易。就在沒有看房的情況下，直接約了業主見面交定金，我付錢時，也是第一次看房的時候。在那個艱難的交易過程結束以後，我在那裏住了非常快樂的兩年多，那個實習生也順利轉正了，雙贏。

説了這麼多，差不多就是這樣了。最後再多説兩點：第一就是沒有完美的房子。當然也有可能，是我自己暫時還沒有遇到完美的房子。但就我目前，不成熟也不全面的觀點來看，關於房子的完美主義，各位施主還是要儘早放下，而且早放下，早解脱。在恰當的時機遇到一套恰當房子的幾率，和在恰好的年齡遇到恰好的人，不能説一模一樣吧，差不多就是同等低了。

而且這一點很開心，跟預算可能沒什麼關係。我20出頭的時候覺得，等老孃有了錢，就能怎麼怎麼怎麼。後來看了一下身邊的人，發現就算你拿着一個億，也不會就那麼正好，遇到一套你最想要的房子。先把這點放在心裏，會解決後面可能遇到的很多猶豫、擰巴。格局一下就打開了。

第二，如果你對自己的生活已經有一個很明確的圖景，那什麼規則都不重要，都可以被打破。因為家是一個我們關起門來生活的地方，而且會生活很久，每天高頻面對，説不得謊的，別人再喜歡，房價再貴，再怎麼市中心的樓王，跟你的生活方式對不上，那也沒有用。如果你就喜歡郊區的老房子，因為它的陽台每天晚上八點半可以看到迪士尼的煙花，那就去住，早點享受。總之，希望我們都能住上自己喜歡的房子，過上想要的生活。

【本文獲「黎貝卡的異想世界」授權轉載，微信公眾號：Miss_shopping_li】