港人在英國│買樓術語BTL、BTS點解？ 投資前確定長線收租定短炒
文：Irene Lee
在英國投資，要了解自己的需要及目標，找到適合的策略，這往往建基於不同因素，例如個人財務狀況、風險取態、目標、抱負、可運用時間、技能、經驗、信用評級、短期或長期收益等，因人而異，亦會出現「甲之蜜糖，乙之砒霜」的情況。
此外，在研究不同策略時，可能會遇到在香港比較少見的術語，今篇先為大家挑選兩個較常見的術語，讓大家盡快入門。
BTL：Buy To Let，可以理解為以租養房，是買入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般為賺取長期現金流量和資産淨值（equity）的最有效方法。
BTL包含的風險最小，比較容易獲得貸款，易於管理。對於在英國尚未有信用足跡（credit footprints）的新投資者來說，可能比較難獲取BTL貸款，即使有，利率相當高，故此另有策略為Buy in Cash and Rent it out，即是先以現金買入再出租，然後約莫在六個月後，再對此房產進行再融資（refinance）。
新投資者也可以考慮Buy, Refurbish, Refinance，即是買入-翻新-再融資。同樣，先以現金購買物業，再做外觀裝修工程，甚至大一點的改動例如增設額外房間，然後在數個月內再融資。透過這個策略，投資者可以獲得大量資金，因為翻新後的物業的價值會有所提升，尤其如果當初是以低於市場價值（below market value）的價格購買，資產收益（equity gain）就會很大。
要採取這個策略，重點是向Mortgage broker及測量師證明物業增值，可以照片作前後對比，以展示當中的功夫。然而，翻新及增值的房產，不必然要在昂貴地段，只要附近有工作機會，自然有住屋需要，也值得投資翻新。當有了再融資的資本，投資者就可以建立你的投資組合。在技術上，如果以現金購入物業的話，一般不用等六個月，惟這是英國業界不言而喻的規則，所以絕大多數人會等待六個月後才重新融資。
BTS，Buy to Sell，也可以理解為Flip，就是買入物業，然後迅速以更高的價格出售，這策略通常涉及翻新（refurbishing），但並非絕對。有些人以巨額折扣購買房子，再迅速以更高價格放回市場出售。當然，買家需要有充分理由證明為何物業值得有更高售價，答案不可能為資本增值（capital growth），因為由買入到賣出僅僅相隔幾個月，資本難以短期增值。這也是那麼多人以翻新來增值的原因。
比較起BTL創造長期現金流的投資者，採取BTS的會希望在數個月內獲取一筆過收入。
哪個策略更適合？難以一概而論，倒真要視乎需要而定，畢竟，世界上從來沒有什麼一刀切的萬用投資策略。
（文章標題由《香港01》編輯所擬。文章純屬作者意見，不代表《香港01》立場。）
作者簡介：
Irene Lee，兩女之母，藍籌製藥公司前高層。首名女兒出世後醉心教育及創業，業務紮根英國及香港。熟悉英國物業巿場，歡迎聯絡交流：https://facebook.com/IreneJLC/
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