【亞太股災】樓市會點？分析息口、匯率「估市」邊樣準
撰文：葉天佑
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本港資金流出令港股跳樓式大跌，恒指跌穿萬九點支持位，到底股市崩盤，會否令樓市同樣大跌？
許多人認為，美國加息將是壓垮樓市的原因，但《香港01》統計樓價與息口及匯率之間的關係，發現在過去20年，與美匯指數與本港樓價走勢息息相關，反而，息口走勢與樓價卻幾無規律可依。這個結果，證明美匯不止影響股市，亦影響本港的樓市。
本港樓價指數在1997年位於163點高位，之後一路走低，至2003年跌至回歸以來最低點61.6點。這段期間是美匯強勢時期，令不斷熱錢從香港流走。
與此同時，本港最優惠利率由1997年至2000年時一直維持5厘以上，隨後三年利率大減至5厘，但對於樓價下降的趨勢，似乎無甚影響。
美匯轉弱 樓價急升
不過，如果分析美匯指數，會發現兩者之間關係明顯，自2002年起美匯開始長期轉弱，香港樓價也就從03年起回升，至08年金融海嘯美國聯儲局減息同時推出量化寬鬆，美匯長期弱勢，熱錢大規模湧入香港，刺激香港樓價急升。反觀低利率在2003年與2004年短暫維持，至2006年及2007年利率一度回升至近8厘水平，但亦對樓價升勢無甚影響。
由此可見，在過去近二十年的樓價變化中，美匯指數比起利率變化起著更重要的影響，因熱錢的進入與流出會直接導至房地產價值升跌，反之利率的升跌並非最重要的作用，其原因在於投資者在按揭時往往已有將來利息波動的心理準備，而且近年本港銀行在借貸時所做的壓力測試，亦計及利率波動對借款人負擔能力的影響，故利率對於買樓的投資決定，未必能起關鍵影響。
美國完成寬化寬鬆，上月亦首次加息，正式終結零息時代，美元將強勢而行，假若按往績來看，持股票與物業者，警鐘似乎已經響起。