租客大控訴｜租約包3個月維修　廚房家電全壞誰負責？租屋3大須知

好業主和好租客同樣難求，近日有租客在Facebook群組《香港租樓／買樓討論區》發文，表示自己遇上無良業主！事主在交鎖匙當日發現，不少廚房電器均有損壞情況，向業主反映後曾進行交涉，惟入住一年仍然有問題出現，業主更在未經事主同意下，讓維修師傅闖入事主住宅範圍，讓事主非常憤怒，更嘗試報警但無果，直言現行租務條例對租戶毫無保障。

收樓當日抽油煙機、微波爐、抽氣扇、熱水爐均故障

事主在去年6月透過地產代理租住單位，租約上列明業主會承包頭3個月的電器維修，地產代理則表示交收前會檢查清楚。不過，事主收鎖匙當日，發現抽油煙機、微波爐、抽氣扇、熱水爐、冷氣等均無法正常使用，事主當時有向地產代理查詢維修事宜，最後由業主秘書進行交涉。（按圖看雙方對話內容👇👇👇）

入住近一年冷氣一壞再壞　業主：合約講明3個月後唔包

直到今年4月，事主發現冷氣再次失靈，業主秘書告知將在兩個星期後更換冷氣，不過至5月底仍未有人上門進行更換。直到6月初，其家人通知事主有聲稱冷氣維修師傅擅闖花園，拍門要求進入單位進行冷氣維修，指師傅當自己家般「自出自入」。事主其後向業主秘書查詢，獲回覆指「業主而家話唔換，因（為）佢話合約講明3個月後唔包」，並沒有交代其裝修師傅私闖單位之事宜，而地產代理亦表明不會再作跟進。（按圖看雙方對話內容👇👇👇）

事主懷疑地產代理與業主串謀詐騙，明知單位電器有損壞而不作維修，以欺詐手段令事主簽租單位，一直懶理維修事宜，有預謀逼事主「頂唔順」而自費維修。事主其後曾求助警方、差餉物業估價署、地產代理監管局亦無果，令事主慨嘆現行的租務條例難以保障租客。

網民批評事主不盡責　不能依賴經紀

事主發文後，有不少網民質疑「點解你唔簽合約前驗晒所有電器先？有問題要即時處理，唔係靠經紀交收就算」、「收咗鎖匙，簽好約，就代表你已驗收及同意合約條款」、「全屋電器只包三個月都鬼鬼地」「如果合約寫明3個月，咁真係無得要求佢整」，而事主則回覆指「我白痴左（咗）囉」。

業主未經同意不准入屋　一情況例外

業主與租客同樣受租務條例保障。一般而言，業主須負責外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分，但不包括因時間或自然損耗的損壞。租約條款會要求租戶有一定程度的維修和保養責任，而業主亦須履行外部及結構性維修的責任。

在《普通法》下，租客租用物業後，便享有「獨自佔有權」和「寧靜享用權」。因此在出租物業後，業主就算要入屋，亦要得到租客同意。如業主在未經租戶同意下進入單位，有機會違反隱含契諾。

不過，《業主與租客(綜合)條例》亦有列明，業主及他的傭工及代理人可進入處所以作出必需的修葺。惟必須在任何合理時間內，進入並視察，以確定是否需要任何必需的修葺；及將入內視察的意圖以通知書送達租客後14天，即可進入作為租賃標之處所以作出必需的修葺。

租屋３大注意事項　租約內訂明雙方責任

１　入伙前先影相

假如單位包含傢俬和電器一同出租，根據地產代理監管局建議雙方將連同物業出租的傢俬電器拍照備檔，以免日後交吉時「口同鼻拗」。在正式交鎖匙入伙前，租戶亦宜根據清單逐項檢查點算，並為住處的裝修或電器狀況拍照做紀錄。業主亦應與租客共同驗收。

２　勿擅自改動原有家電

大部分新樓盤都附送原裝傢俬電器，或者業主的租盤包含傢俬電器在內，租客應避免改動原有家電或大規模裝修。如租戶希望更改原有設計或寥電，應先與業主商量，並在租約列明交吉時是否需要保留或換回原有配置。

３　留意保養及維修責任

一般而言，租客須負責內部及非結構性的部分。由於租客在租期有全部的權利持續佔用和處理物業，故租客能夠確定缺陷，並進行必要的維修工作，不能強求業主就其並不知悉或控制的損毁或問題負上責任。不過具體責任仍取決於業主及租客所協議的條款。地產代理監管局則建議，雙方協議在租約內訂明由哪一方負責保養和維修。