小瀝源住宅地價跌55% 甯漢豪指平常心面對 公私營七三比可調整
沙田小瀝源源順圍住宅用地上周(12日)截標,以6.19億元批出,較兩年前同區顯和里地皮,每呎地價大幅跌價55%。發展局局長甯漢豪承認現時市況不夠熾熱,地價會相對往年好景日子低,會以平常心面對,強調賣地要按市價;而賣地收入主要作基建用途,政府正研究以「片區開發」形式,透過招標交由發展商平整土地、基建及發展,減輕政府財政負擔。
對於容許中標發展商分期付款或提供優惠息率,增加投地意欲的建議,甯漢豪說由於賣地收入是公帑,分期付款影響政府現金流,現階段不太想用這方法。
小瀝源源順圍住宅用地截收11份標書,當中包括鷹君 、中信泰富、長實等,最終地政總署以6.19億元向新鴻基地産批出,每呎樓面地價3952元,價錢較兩年前同區顯和里地皮每呎地價8,802元,大跌55%。
甯漢豪今(21日)出席電視節目時說成交價是市場估計範圍之內,是一個利好訊息,投標發展商都有不同類型,整體而言覺得是一個好訊息;被問及兩年內跌價55%,政府會否下調賣地收入時,甯漢豪說地價按市價出售,市價不夠暢旺和暢旺時候有不同,會以平常心處理。
依家未係一個熾熱嘅情況,會相對往年好景嘅日子低咗嘅,咁我成日都話平常心處理,因為賣地地價收入的確係後果嚟,我哋賣地一定係為咗我哋啲政策嘅目的去推地嘅。
不過賣地屬政府主要收入來源,被問及會否陷入兩難,即一方面要維持政府收入,同時又要兼顧私樓潛在供應量目標,甯漢豪說賣地收入用作基建,如果賣地收入不好景,意味需要研究其他方法,包括片區開發,透過招標交由發展商平整土地、基建及發展,減輕政府負擔,不單靠政府投放的資源,同時不會為保著地價而犧牲私樓供應量。
對於容許中標發展商分期付款或提供優惠息率,增加投地意欲的建議,甯漢豪說現階段沒有打算,亦不太想行此步,因為分期對政府公帑現金流都會有影響,估計市民都不容許分期付款,同時不收利息,又質疑措施對發展商的作用。
其實對於發展商作用唔係好大,過去睇到發展商投地都無一個好大嘅訴求,『分期畀我就會踴躍啲啦』,咁反而都係睇佢哋自己策略啦,同埋睇推出嚟嘅地段對佢哋嘅吸引力大唔大。
對於有意見希望先推市區的中型地,甯漢豪說供應比較少,但在策略上會在能力範圍之內盡量考慮。
其實過去已經開始唔係多搵呢類嘅地,我哋就會去到係一啲大大幅喺新發展區嘅土地,當然新發展區嘅土地都可以𠝹細,插針地其實越來越少量,但我哋策略上盡量去揀選啦。
近期樓市從高位逐步回落,外界提議七三的公私營房屋比例需要調整,公營房屋可以減少,甯漢豪說數年後公屋輪候時間縮減後,絕對有空間調校七三的比例;而事實上現時陸續推出的研究報告,例如新田科技城,預做多少房屋,局方都有個註腳說明,房屋不需要一定七成是公屋,未來例如新界北新市鎮,局方仍規劃研究,今年稍後會出台土地用途,在一個底盤有好多配合不同情境的假設,部分情況可以一半一半即五五比。
(最底線係唔可以越過咩嘅比例呢?)其實我哋而家呢,有啲情況我哋遇到一半一半都有,因為譬如有一啲既地方,舉個例早幾個月我哋出台土地用途就係尖鼻咀、流浮山、白泥嗰一帶啦,跟住我哋話嗰一帶附近都會有一個北都版本的數碼港,照計,因為人才可能就會多啲聚喺嗰個位置啦,嗰個位用七三比,可能大家會覺得唔係好配合。
談及片區開發的吸引力,甯漢豪說片區開發可能十多到幾十公頃都會有,當中會有各式各樣的,有賺錢項目,有基建設施或者社區設施,好處在於可自行控制時間,只要(計得掂盤數),相信有吸引力,工程不需要和政府互相遷就,內地最先進城市,好多時都係用這個模式,亦都運行得好,經驗值得借鏡。
賣嚟投嘅發展商、財團,那可能就係咁,佢要自己計數喎,咁自然佢喺畀政府幾多地價嗰度呢?佢又會扣返佢好多個開支㗎嘛,其實只要佢計得掂盤數,相信有吸引力。
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