專訪｜港樓其實無升過！　「只係人變窮咗」　蔡金強寧選地產股

據差估署數據顯示，6月樓價指數報394.5點，按月持平。而與2019年5月的歷史高位396.9點相比，尚有2.4點或0.6%距離。不少人並預計樓市年內勢破頂。

過去曾指出香港樓是「雞肋」、回報不及投資地產股的著名分析師—奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強接受《香港01》訪問指，樓價預期短期內破頂，並不意味樓價將有新一輪升浪，並笑言「只係人變窮咗，樓價並無升，反而係跌咗！」

過去數十年，香港樓已經成為一眾港人的致富工具，老一輩只要手揸幾層樓，今天身家千萬絕非難事。不過，蔡金強卻認為港樓升幅愈漸變慢，對於有投資能力的人而言，買樓只是雞肋，其中一大原因是目前承造樓宇按揭受到限制，借貸買樓的槓桿減少，變相回報率亦降低。

借錢買樓受制　 用作投資變「雞肋」

蔡金強續解釋，若老一輩想透過投資物業抗通脹，並沒有什麼問題。但對於有投資能力的人而言，現在買樓投資只是雞肋，因為做樓按受到限制。「貴價樓首期已經要俾六成，要1,000萬以下嘅樓先有八至九成按揭，但同時1,000萬以下嘅樓又升到離晒譜！」

雖然投資港樓的槓桿受限，但樓價仍然緩緩走上。蔡金強解釋指，「樓價每年升5%至10%係有可能，因為印銀紙嘅速度好快，例如美國上年M2（貨幣供應量）增長已達25%。加上，08年至今貨幣供給升咗4倍，理應油價同樓價都要跟升4倍。」

他續指，股票、樓價相對能夠跟隨貨幣供給的增幅，卻只有工資沒有跟上。「所以令人誤以為樓價升，但其實只係人變窮咗，樓價並無升到。」他續道，2019年出現的社會運動令許多人認為樓價會跌，而事實上19年至20年樓價的確下跌了，「因為樓市正常每年理應升10%至20%，而19年至20年都沒升，現已累積兩年無升幅，即係下跌咗。」蔡金強補充，香港樓價已累積兩年沒升，假設今年升5%至10%，相對而言其實已經「損失慘重」。

買港地產股好過買樓

另一邊廂，樓價屢破頂，一眾地產股卻無動於衷。蔡金強反而認為造就入市時機，「買樓出租只有一厘幾利息，倒不如買新地（0016）或長實（1113），有較穩當4厘幾現金殖利率﹙股息﹚。因為新地和長實家族財政實力驚人，股票下跌時會為顧及面子而派多啲股息，有死雞執。」至於以分派為主的房地產投資信託基金（REITS），他反而不建議買入，因為沒有太大驚喜。

至於內房股會否比香港地產股更具投資潛力，作為一線的碧桂園（2007）亦只有4倍，息率6厘。蔡金強則強調，「（內房）根本冇得炒，因為風險太大，隨時會有大調整，恒大﹙3333﹚畢竟是一把懸著的大刀，何止是劍。」除非投資者的投資期限很長，大約3年至5年，否則很難獲取2至3倍利潤。

中央不想再借房地產谷經濟

過往中國經濟不佳，都會透過刺激樓市，帶動不同行業。如今市場資金鏈未見寬鬆，人行降準刺激經濟，同時又對內房實施打壓措施。蔡金強認為，中央不希望再利用房地產「谷經濟」，始終擔心樓價太貴，會令社會不安定，從而令貧富懸殊更加嚴重，影響人口出生率。他續指，「全面降準並唔意味中央會對房地產鬆綁，房地產需要等到有『大隻佬』死咗先有機會放鬆，變相會以政治為本，所以好難預計中央唔會對內房鬆綁。」

他又提出，降準主因是中央對GDP增長不滿意，並非大開水喉。第一季度GDP增長達18.3%，其實只是虛數，調整後兩年的複合增長只得5%。而第二季度GDP表面上有7.9%，但經調整後也只得5.5%。相較疫情前2019年的GDP增長6%差了很多，加上中國未來15年的目標是在2035年全國GDP要翻倍。

要達到目標，他分析指「中國每年GDP需要増長4.7%，即係前第一個5年GDP要達6%，第二個5年要達5%，第三個5年要達4%。若果前五年已經未能達到6%，未來嘅壓力就會好大。所以而家需放水，確保下半年GDP增長大約有6%。」