蔡金強專訪｜恒大資金量需求達千億級別　「考驗國家同恒大智慧」

中國恒大（3333）近日再現債務危機，引起各界關注，更有傳就連本地銀行亦因風險評估關係，拒絕接受恒大在港新盤的樓花按揭申請。公司股價亦由今年1月反覆下挫，上周五﹙7月30日﹚收報5.26元，年內累瀉逾六成，市值不足700億元。

貴為內房龍頭，恒大能否解決其債務危機，關係重大。有「最強地產分析師」之稱的奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強接受《香港01》訪問時指，恒大資金量需求達千億級別，不是一般方法所能解決，「而係考驗國家同恒大智慧，以及朋友圈力量嘅時候！」

中央持續收緊樓市政策，近日又有內媒引述知情人士指，被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。全國負債最多的房地商中國恒大，面對中央更嚴厲的措施，透過借貸融資方法償還舊有債務的途徑恐受阻，市場估計其資金鏈更趨緊張。

不過，恒大集團日前對外透露，截至目前，恒大淨負債率已降至100%以下，順利實現一條「紅線」變綠。其有息負債總額減至約5,700多億元（人民幣‧下同），符合3月份設定的目標。該集團去年有息負債總額曾多達8,700多億元，至今已大幅減少約3,000億元。

債務真實情況外界難料

雖然恒大「三道紅線」中的其中一條「紅線」變綠，公司亦一度宣布將會在董事會會議討論特別分紅計劃。結果，相隔12日又宣布決定取消特別分紅方案，再次引起市場憂慮其債務問題。

蔡金強相信，恒大正面對「總債太多」的問題，但有多深人言人殊，「去年底，恒大財務報表已顯示有息債務高達6,000至7,000億元。市場更傳恒大有2,000億至3,000億元的應付商業票據，所以市場認為恒大的真實有息債務總數預計至少達10,000億元以上。」

考驗恒大「大智慧時刻」

恒大有多少債務，現在誰有確切答案？肯定的是，金額著實不少，蔡金強相信，恒大不能像小型公司靠賣資產來填補，就算賣資產也難以解決問題。因此恒大目前遇到最大的問題是資金量需求達千億級別， 而這個時候，銀行不用恒大急於還債，其實是幫了它一個大忙。綜合來說，他認為恒大的債務問題，已經不是能夠經正常賣樓、待資金回籠可以解決，「而係考驗國家同恒大智慧，以及朋友圈力量嘅時候！」他笑言恒大「靠自身免疫系統、自癒能力有點困難」，現在是考驗「大智慧時刻」。

面對千億級別的資金量需求，任憑個別民企甚至國企亦不可能輕易出手相救。蔡金強分析道，「中央最多勸銀行唔好縮減恒大貸款規模，萬一銀行遲啲有壞帳，中央都無法補救。但若果搵其他企業接手，例如萬科（2022）、中海外（0688）都唔容易接手恒大股權，畢竟負債規模哪怕萬科，中海外都背不起」，項目層面的支持倒是有可能。

翻查萬科、中海外2020年報顯示，萬科集團持有現金流約1,856億人民幣，而中海外持有現金流約1,104億元。實際上，其他龍頭內房企業現金流並非十分充裕，蔡金強認為「中央、銀行和大企業都難以支付咁龐大嘅數目」。對於如何拆局，他還是那句話︰考驗「大智慧」時刻來了。