【專訪】「疫市」樓價硬淨　黃元山：後市難料　關注這一焦點因素

香港樓市長期「離地」，新冠疫情下樓價終稍有回落跡象，不少急於上車的港人最近多了「睇樓」，期望可把握機會入市。惟疫情未見底，樓市已率先反彈，反映港樓「抗跌力」強。

團結香港基金副總幹事兼公共政策研究院院長黃元山接受《香港01》訪問時表示，香港房屋供應長期不足，加上全球央行「放水」，部份抵消了疫情對樓市的影響。他直言，樓市後市難以預測，但未來一大焦點是各地的「經濟再啟動」，能否帶來可持續的經濟增長。

疫情令全球經濟大倒退，香港首季GDP創有記錄以來最大跌幅。不過，香港樓市跌幅有限，且疫情陰霾未過，中原樓價指數已止跌反彈。黃元山表示：「環顧所有的資產類別，樓市的確好硬淨」。

過去6年私樓落成量 距目標差「兩個太古城」

他指出，影響樓價的因素眾多，除了基本因素如房屋供應需求外、樓市政策、資金供應等均會影響樓市。從基本因素分析，現時港樓供應嚴重不足，與政府《長策》﹙《長遠房屋策略》﹚舊有目標落成量相比，在過去6年間，私人住宅累計短缺23,300個，約相等於兩個太古城，而公營房屋則累計短缺82,600個單位，約相等於12條彩虹村。

單位供不應求外，他形容，現時各國政府推行的貨幣政策也是「史無前例的大」，財富效應下，香港樓市下跌的幅度自然有限。「現在大家關注的是，究竟未來經濟再啟動，能否帶來可持續的經濟增長，如果不能的話⋯⋯對長遠樓市發展會有影響。」

不過黃元山強調難以預測未來樓市走勢，因為背後涉及眾多因素，他以股票為例，「在股災底下，再好的公司，股價都會跌，所以市場價格和基本因素唔一定永遠都會掛鉤」，所以買樓切記要「量力而為」。

籲速重啟「新市鎮」計劃　 以長遠解決房屋供應

香港房屋供不應求，黃元山稱原因之一是港府「造地」十分困難，自70年代，政府發展了9個新市鎮，但回歸以來，香港再沒有新市鎮落成。「整個新市鎮既過程都係停停郁郁，基本上都係沒有結果」。

他又指，現時政府利用其他的土地用途建屋，如利用郊野公園、棕地、農地等，插針式建屋，能提供的單位有限，而且本身各區的承載力有限，需要有更完整長遠的土地規劃。「我們不是要一個地盤起樓這麼簡單，而是要覓地去起「Town」﹙新市鎮），才有機會解決土地供應和房屋問題」他說。

他舉例，新界居住人口多，西鐵繁忙時間幾乎上不了乘客，未來要再發展新界東北、洪水橋等地，問題重重。即使有地，要變為一個市鎮供人居住，也需要很多基建和交通鐵路等的配合。

參考新加坡模式　 訂立清晰願景目標

政府覓地，近年面臨不少政治阻力。黃元山建議港府可參考新加坡的住屋模式，計算人均居住面積、總樓面面積及港人可負擔能力，並訂立願景目標，確立上車時間，而不是讓港人無了期地等候。他表示，透過清晰的願景目標，相信有助建立社會共識，降低政府覓地的難度。

他又指，明日大嶼也好，新界也好，「新市鎮」的發展最重要是要以人為本：例如全面規劃好市鎮的發展方向和基建，如交通、學校、商業設施等。他亦建議，政府可按需要興建與新加坡相似的組屋，以較低的價錢供港人置業。