【港版國安法】地產股穿「疫情底」　樓價仍硬淨　專家解背馳原因

港版國安法即將殺到，本地經濟相關股份急瀉，銀行股、地產股，甚至公用股都無得避！不少本地地產股更是打穿前底，失守3月的「疫情底」，市場認為國安法令市場信心動搖，資金流出與香港業務高度相關的公司。

有趣的事，樓市繼續「平行時空」，新地（0016）濕地公園「Wetland Seasons Park」第2期，上周六首輪開售200伙，累計收約1萬票，超額認購49倍，最終即日售出超過95%，差點便能「一Ｑ清袋」！

雖然一手樓紅盤大賣，但是有「港版末日博士」之稱的羅家聰便認為，其實樓市已經進入下跌周期，跌浪可能長達3至7年！

香港經濟受到多重打擊，由過去的中美貿易戰，直至年初的疫情爆發，已經令香港經濟一沉不起。殊不知，最近港版國安法不但引起外資改變對港態度，更再次將社會事件重燃，警民衝突重現街頭，可謂「屋漏兼逢連夜雨」。

上周五（22日）人大宣布將審議通過港版國安法，不但動搖市場信心，令港股勁瀉逾1,300點，更是再度激起社會事件。地產發展、零售市道復甦無期，地產股連日遭大手「掟貨」，恒生地產分類指數本周已失守3萬點關口，當中不少成份股已失守3月份的「疫情底」。

領展失守60元水平　太古地產創上市新低

恒生地產分類指數今日收報29832點，跌252點或0.8%，逼近3月的低位28711點，但有個別股份已經失守「疫情底」。不少港人的摯愛、「收息股」領展（0823）已經跌穿60元水平，挫至近3年新低；牽涉在九倉（0004）私有化的九倉置業（1997），已創出2017年後上市新低；太古地產（1972）更是創2012年上市，超過8年多的新低。

相對而言，樓市卻較穩定。畢竟上周五的中原CCL指數，只覆蓋5月11至17日之間正式簽訂買賣合約的成交，所以無法顯露出港版國安法的影響。政府公布的樓價指數，更只是3月份的數據，滯後難免。

新盤銷情更是與股市表現「背道而馳」，新地（0016）濕地公園「Wetland Seasons Park」第2期，上周六首輪銷售200伙，超額認購49倍之下，單日售出超過95%，隨後更緊接「添食」加推93伙。

羅家聰：樓市進入下行周期　最少跌3年

對於目前股樓市況背馳，「港版末日博士」羅家聰認為，政府樓價數據可能有滯後，未能完全反映，加上近期樓市或受一手主導，定價相比二手較高，相信有一定落差。

他認為，樓價自從去年5月見頂回落，雖然跌得較慢，但時間較長，已經長達一年，相信已進入下行周期，並非一般短線調整。他形容，一般樓市下行都是牽涉政治危機或疫情，而今年香港正面對兩大風險，相信樓市跌浪長達3至7年，「升嘅時間長，跌嘅時間都較長」。

羅家聰又評論到地產股，市況不佳新盤定價要有一定折讓，而零售物業方面更加「唔駛講」，可見收租及賣樓兩大業務均受影響，相信地產股以至大市都要在8月份才可以尋底。

學者料樓價不會大跌　由內地資金支持

香港中文大學商學院助理院長李兆波認為，本港住宅供應不足下，不少人一早已儲錢入市，即使不斷接貨後消耗一定購買力，但不認為樓價會大跌。他直言，「除非宣布變成一國一制啦」，但目前大眾對國安法的細節仍然未能掌握，包括是否由本地人員執法，以至本地法庭審理等。

李兆波認為，一些地產股尤其零售行業雖然受壓，但大跌空間已經不大，疫情下「零遊客」的情況已經反映了零售業的真面目，相信未來的風險在於國安法如何導致資金外流，以及香港再被調低評級的可能。

香港樹仁大學經濟及金融學系助理教授袁偉基直言，國安法是市場的「新元素」，但大眾仍未了解國安法如何實行，有些資金率先換馬，從本地地產相關資產套現。他提到，由於股票市場的流動性較樓市大，故此較為波動。他形容現時是「覺得國安法無問題嘅人咪入市」，一些在內地營商的人已經習慣國安法的存在，然而外資以及港人對此不習慣，便會沽貨離場，故此未來地產市場很大機會由內地資金支持。