吳光正6折私有化會德豐　變相減持九倉九置　看淡內地業務？

持有會德豐（0020）約69%股權的大股東吳光正家族，提出將集團私有化，其他股東持每股會德豐，可獲分派1股九倉置業（1997）及1股九倉（0004），另加現金12港元。按九置和九倉停牌前價格計算，總作價相等於每股市值71.9元，相對於會德豐每股資產淨值（NAV）折讓約44%，變相以近6折的作價私有化。

有分析又認為是次動作，反映吳光正較偏好會德豐旗下香港地產業務，皆因一旦私有化成功，吳光正家族變相減持九倉、九置股權至四成左右。宏高證券投資經理梁杰文直言︰「﹙吳光正﹚寧願唔要九倉同九置，都要攬住會德豐！」

會德豐周四（27日）復牌後飆近40%，收報66元，與作價71.9元相距不足一成；被視為交易「籌碼」的九倉置業則插逾6%，報37.7元，創歷史新低；九倉仍未復牌，停牌前報19.7元。

變相6折私有化

是次私有化，對作為大股東的吳光正算是「筍刁」。截至2019年6月底止，會德豐每股未經審計綜合資產淨值（NAV）高達129港元，意味71.9元的作價等同折讓約44.3%，相當於以近6折私有化會德豐。

其次，是次作價以現金加股份作交易，而現金比例只有17%，即吳光正家族只需動用81.5億元現金，便可以將會德豐千億資產私有化。

第三，協議安排股東將收取可供分派的九置及九倉股份，約佔九置已發行股份的22%，及九倉已發行股份的21.9%。一旦成功私有化，吳光正變相減持九倉和九置，持股減至約48.8%及44.5%，兩股在市面上的流通股份大增，本身持有九置及九倉的小股東也可能需承受一輪沽壓。

會德豐擁較多香港資產

此外，相對九倉和九置，會德豐擁有較多香港資產，截至去年7月底，其本港土地儲備達到670萬呎，大多位於市區，如佔地190萬尺的啟德用地，大型住宅項目就包括MALIBU、MONTARA、GRAND MONTARA等。早前公司亦已把新加坡上市的會德豐地產（新加坡）私有化，將新加坡的地產項目收歸麾下。

私有化後的會德豐堪稱是一間香港及新加坡地產公司，反而九倉就主力發展內地商場，如國際金融中心系列，及以馬哥孛羅和尼依格羅品牌在內地、香港和菲律賓管理17間酒店。九置以海港城和時代廣場為主要收租項目，但近月受到社會事件和疫情夾擊，在內地旅客大減之下，前景難言樂觀。於此筆交易中，吳光正對會德豐的資產投下信心一票，但變相減持九倉和九置，又是否看淡後兩者？

梁杰文：私有化成數高

宏高證券投資經理梁杰文指，今次私有化協議的現金加股票作價，未必代表吳光正看淡九倉和九置，但客觀而言，吳光正家族明顯較偏好會德豐的香港地產業務，「寧願唔要九倉同九置，都要攬住會德豐」。他又不認為吳光正會趁九置和九倉股價下跌「撈底」，「既然掟走九倉同九置，掟走嘅嘢會唔會買返？」

他續稱，以全現金私有化會德豐，將涉及天文數字的金額，現在以80多億元現金加上九倉及九置股票，對於吳光正為最低成本方法。對於會德豐的小股東而言，由於九倉和九置股價波動，較難分析作價是否合理。

即管如此，他認為私有化成數仍高，只要獲得至少75%有投票獨立股東批准，以及不超過10%獨立股東反對，而現時會德豐股價正處歷史高位，有利成事，「相信大家唔會同錢作對，因為一反對，股價會打返轉頭。」至於基金股東料會更「理性」，就算作價較NAV折讓逾4成，都可接受私有化作價，寧願轉投其他折讓更多的地產股。

植耀輝：有貨者宜沽會德豐

耀才證券研究部總監植耀輝則認為，會德豐每股帳面值較作價有逾四成折讓，以現時條件，私有化成數視乎基金股東是否接受。至於小股東們，則建議他們趁現價沽售股份，因未來三間公司股價將較為波動，特別在疫情因素之下，九倉及九置業務受壓，可能會影響到會德豐股價。

股權架構方面，他認為私有化協議包括的股份分派，對大股東吳光正而言，實際擁有權變化不大，未必代表他看淡九置及九倉，而本身會德豐資產較為分散，難以就私有化會德豐去估算他是否偏好香港資產。