遭收地恒基獲賠近60億　四大發展商逾億呎農地　破兩掣肘變金蛋

四大發展商現時手持逾億平方呎農地土儲，政府宣布發展新界後，市場憧憬可以加快釋放農地價值。不過面對高息環境、經濟前景不明朗的情況下，發展商似乎更為「保守」，寧願讓政府收回農地，而不是自行發展。

雖然發展商可獲政府提供現金補償，但與市場預先估計「低買高賣」模式有所不同，對投資者而言，農地價值或許已經大不如前。有測量師明言，理解發展商的做法，更擔心若果政府對新發展區欠缺長遠規劃，洪水橋／厦村或成另一個啟德的翻板！ 但仍有專家認為，發展商只是因時制宜，在目前市況下彈性處理資產。

政府近年積極發展新界，除「北部都會區」外，亦放寬出售祖堂地限制，並與發展商以「公私營合作」模式開發新界農地。政府更將工廈「標準金額」補地價先導計劃，擴展至新界新發展區，推出古洞北/粉嶺北標準金額補地價計劃，以加快原址換地步伐。

政府屢收農地 恒基一炮「賺」逾30億

港府對農地開閘，惟地產商態度卻傾向卻步。年初長實（1113）及恒地（0012）等於古洞北及粉嶺北發展區的6宗原址換地申請，未採用標準金額申請補地價之外，更因相關土地未有「七通一平」配套、發展期長、建築成本貴，息口高，「計唔掂數」情況下拒絕換地協議，政府於限期屆滿後過後收回相關土地。

所謂「七通一平」是指基建中前期工作的道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電訊通、燃氣通及土地平整等的基礎建設。

至於洪水橋/厦村新發展區，恒地早前公布，該發展區第2期內總面積約350萬方呎之土地，即有逾半土儲被政府收回，連同4月份政府收回位於粉嶺北及古洞北新發展區持有之145萬方呎土地，以農地現金補償每平方呎1,114元計算，恒基將可獲政府提供現金補償共約57.6億元，為集團帶來約31億元稅前盈利，相當於恒基去年基礎溢利32%。

↓↓洪水橋一帶環境↓↓

掣肘一、政府負責規劃　發展商「冇SAY」

對發展商而言，發展農地本來是「金蛋」，早年以平價購入的農地，經原址換地及補地價後，即變成呎價動輒逾萬多元的可售樓面面積，資產週轉率及估值照計將可大升。但以目前發展商的取態來說，反映如意算盤未必打得響，其中一個掣肘或許是區內發展由政府負責規劃，發展商沒有足夠的話語權。

翻查資料，其實早前已有消息人士「放風」，指有發展商不滿洪水橋站旁地皮純商業發展，要求政府考慮改以中央活力區（CSD）規劃發展概念，採用「混合發展」模式，在原本高達968.76萬平方呎純商業樓面規劃中，將其中40%樓面改為住宅或混合用途，估計可提供8,000至10,000伙住宅供應，並加入文化、創意及社區等元素，令土地用途可以有更大彈性。

消息人士更表示，若果維持原有計劃的話，發展商「唔會做」。當時政府僅回應稱，目前新界北部沒有具規模的現代商業中心，洪水橋／厦村新發展區將填補此空缺，又指應放眼未來　不應只着眼當前經濟。

詳細報道：發展商不滿洪水橋站旁地皮純商業發展　倡加插住宅「否則唔會做」

掣肘二、項目規模龐大

另一個掣肘發展商的原因是項目規模龐大，在高息環境下，龐大資本開支必須「計計數」。以上述洪水橋站項目為例，模接近整個九龍站上蓋的總樓面面積，單計補地價金額已經涉及逾百億元，整個項目投資金額勢高達數百億元。

事實上，除長實外，另外三大發展商淨負債狀況明顯，恒基及新地負債比率逾兩成，新世界達到50%，且有不少大項目發展之中。以恒基為例，剛完成旗下「THE HENDERSON」，目前正在招租，而位於中環新海濱3號商業地王項目，則預料最快於2027年才完成，單是兩幅地王的地皮成本，已經高達740億元，還未包括建築成本等。

至於新地2019年以逾422億投得、位於西九高鐵站上蓋的商業地亦最快於明年內落成，2022年又奪得西九藝術廣場大樓發展權、營運權47年。發展商在核心區內已經有多個項目進行當中，高息環境下，未必有足夠財力發展非核心區內的項目。

而新世界（0017）就另覓方法，「借力」以積極發展《北部都會區》。集團先後與華潤置地、招商蛇口及深業集團等國企簽定合作協議，以引入國有資本及分散風險。

倘農地變商業地 現市況「賺錢唔容易」

目前市況下，有專家認為，發展商拒押注農業變商業地的做法其實不難理解。泓亮諮商及評估董事總經理張翹楚直言，若將洪水橋內的部分商業項目改為住宅，對發展商來說較為吸引，因為由落成到賣出，投資期較短，可增加現金流，「發展商都要計數，依家建築成本6,000元至7,000元一呎，若果商業項目可能仲高少少，自己發展的話，要賺錢並唔容易。」

相反，若果直接由政府收回農地並獲取現金補償，發展商可即時獲取回報，「當年啲農地可能只係幾十元一呎買返嚟，依家賣返畀政府之後，就算扣埋通脹已經即時賺幾十倍。」至於疫情後工作模式出現明顯變化，加上經濟前景不明朗，本港私人寫字樓空置率升至約16%。此情況不是香港獨有，據世邦魏理仕（CBRE）數據，截至3月底，全球寫字樓空置率為12.9%，僅略低於全球金融危機後的13.1%。

欠長遠規劃　 新界或步「啟德CBD」後塵

張翹楚認為，寫字樓空置率上升，並非發展商不願意發展洪水橋/厦村內商業項目的原因。他指，政府配合前海，將該區定為本港的第三個「CBD」（中心商業區），但缺長遠規劃，令人擔心未來會變成下一個啟德 。

2011年時任特首曾蔭權任內最後一份《施政報告》，提出「起動九龍東」，將原來啟德跑道區重新發展，配合觀塘重建、九龍灣工業區，將九龍東規劃成繼中環CBD後的第二個商業核心區（CBD2）。不過，原提出的單軌鐵路、地下街等基建，最後因各種原因未有落實或撤銷，更因多幅商業地先後流標，政府最後將未賣出的5幅商業地，其中3幅改劃成住宅地；而啟德世運道地皮，更成為簡約公屋選址之一，引發爭議。

張翹楚直言，「CBD」只是一個名字，可以理解成一個商業園，但園區需要有清晰定位，以吸引企業落戶，「硬件係死嘅，你要有長遠計劃同定位，話畀人知會吸引咩企業入去，唔係等發展商起完幢寫字樓之後，由佢哋負責招商引資。」

黃敏碩：彈性處理亦無可口非

註冊財務策劃師協會會長黃敏碩就直言，發展商「因時制宜」，在目前市況下彈性處理農地發展亦無可口非。他相信，發展商會整體審視旗下投資組合，按需要考慮投資方向，不代表未來發展商都不願意換地發展。

至於股價方面，目前息率高企持續困難發展商，但若果內地投資者持續來港投資物業，同時息率如預期般一跌，有利物業銷售，在此情況下，現金流較高的企業，如長實及信置（0083）會有更多發展空間。