呂宇健：若不撤銷SSD、樓價骨牌式挫3成　負資產重上高峰10萬宗？

近年樓價持續下挫，較高位累跌兩成。人稱Ken Sir的物業投資者呂宇健接受《香港01》專訪，表示近年定期存款利率高達逾4厘，令市場上「冇人投資港樓」，又預計若政府不撤銷額外印花稅（SSD），香港樓市將會骨牌式下跌，樓價或再跌兩至三成。

呂宇健表示，目前樓價由高位累積下跌兩成，未來關鍵是加息及減息情況，又指目前普遍住宅租金淨回報大約2厘，惟定期存款利率高達逾4厘，早前更高達5厘，導致市場上「冇人投資」。

打賭若不取消SSD　重現10萬宗負資產

他又指出，如果政府不撤銷額外印花稅（SSD），預計香港樓市將會骨牌式下跌，尤其是啟德重災區，因區內絕大部份業主，逾九成業主都未供滿樓。更指「我敢打賭，兩年內不取消SSD，到時將會有10萬宗負資產」，重返高峰。資料顯示，目前負資產數字，截至1月底約2.51萬宗，而2003年沙士高峰期有約10.6萬宗負資產。

負資產個案比例大幅攀升

若負資產個案升至約10萬宗，將有別於20年前同樣數字。呂宇健指出，若今時今日出現10萬宗負資產個案，相關比例是相當高，又舉例以目前全港160萬個私人住宅作估算，以前2003年沙士期間，是全港約七成業主未供滿樓，假若當時未供滿樓個案是約120萬宗，即比例約8%；惟目前是七成業主供滿樓，即3成業主、約48萬名業主依然在供樓，假設出現10萬宗負資產，比例已相於約20%。

高成數按揭成負資產急升主因

負資產個案主因來自高成數按揭。呂宇健直言，近年有很多市民採用高成數按揭買樓，他們普遍是中產人士，家庭月入大約5萬元，「如果呢班人出事，香港就大件事，就會對這班失去信心，人才自然會流失」。他又指，目前香港本應該是人口紅利的時候（即勞動人口在總人口中的比例上升），不過情況逆轉，很多人市民離開香港，未來香港將會出現每3個人，就有2個65歲以上老人家的嚴峻情況，市場購買力成疑。

昔日低價入市老業主為現時樓市重新定價

對於樓價走勢，他預計，若未來兩年政府不取消SSD，樓價料將再跌兩至三成，認為主要是由於早年入市的業主止蝕離場。他舉例說，好早年前買入的荃豐中心，30年多前可能只是數十萬元，數年前高峰期升至500萬元，惟目前跌400萬元，最終可能再劈價至350萬元才沽出。

在以上情況，昔日低價入市的長情老業主，為市場重新定價，而高峰期入市的市民全部變為負資產。近年才入市的市民不單止輸了首期、稅款、裝修費，而需要面對物業貶值的困境，以上述荃豐中心個案來計算，損失高達200萬元。

他又表示，目前傳統十大屋苑正正出現類近情況，如美孚新邨的早年一手老業主，可能當時買入價只是幾萬元，現時止賺離場，升值超過百倍。

「未來兩年在香港買樓，唔覺得有值博率」

港樓前景堪憂，呂宇健直言「未來兩年在香港買樓，唔覺得有值博率」，因目前定期存款高達一年5%回報，兩年則有10%回報。現時買樓雜項成本（稅款、代理佣金及律師費等）大約5%，反映若兩年內樓價只升15%，買家只係能夠打和，若樓價升唔夠15%，就會等同於輸錢。