施政報告｜負資產恐過萬宗　各界大合奏籲減辣　救業主亦救經濟？

近年香港樓價持續向下回落，差估署截至8月底的私人住宅樓價指數已跌至339.2點，連跌四個月，與2021年9月的歷史高位398.1點相比，已經累積下挫約14.8%。由於過去數年政府接連推出「林鄭PLAN」、「波叔PLAN」，相關措施推出令市民以高成數按揭（最高借9成）上車買入現樓二手單位，因此在樓價明顯回落的情況下，在2022年第四季末，負資產住宅按揭貸款個案（負資產個案）宗數一度升至12,164宗，按季飆升近22倍，為2005年第一季度以來近十八年新高。

樓市跌勢持續，面對嚴峻困境情況下，除了地產界相關人士積極呼籲減辣外，社會上其他界別如政黨、學者、以至國際貨幣基（IMF）亦建議可以減辣，形成近年罕見「全方位大合奏」。雖然目前市場認為政府大機會於施政報告公佈減辣或撤辣措施，但仍未流出具體方案，目前仍難以判斷減辣能否成為解救樓市、救經濟的靈丹妙藥。

翻查資料，差估署截至8月底的私人住宅樓價指數已跌至339.2點，連跌四個月，與2021年9月的歷史高位398.1點相比，已經累積下挫約14.8%。而據大型代理行中原數據，截至今年10月13日，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL報157.02點，也較2021年8月份歷史高位191.34點，累積下挫約18%。兩項重要數據均反映樓價下行走勢持續，而且未有止跌跡象。

負資產宗數或重回逾萬宗水平

由於樓價跌幅已經超過15%，令到近年在樓市高位採高成數按揭的人士成為負資產，如國際房地產顧問仲量聯行在9月底已預計，今年累積的升幅料於9月底全數抵消，負資產宗數將於同月底升穿一萬宗。

雖然金管局暫時依然未公佈今年第3季的負資產數字，但事實上，目前樓價已經重回2022年12月底水平，當時市場上的負資產個案多達12,164宗，為2005年第一季度以來近十八年新高。因此，看來負資產宗數再次突破萬宗水平絕對機會大。

屯門滿名山、何文田皓畋有業主遭財仔CALL LOAN

鑑於樓價已經較高位明顯回落，市場上亦已經開始出現「CALL LOAN」行動，不過相關個案並非由大型銀行進行，而是由財務公司發起。

據了解，如近日有市場消息指出，近日屯門滿名山及何文田皓畋，均出現財務公司向小業主要求償還欠款（俗稱CALL LOAN），相關行動主要由於物業估值出現下跌，如滿名山一個四房單位估值下跌至2,500萬元，較數年前買入價2,700萬元為低，因此財務公司要求業主償還約200萬元差額，又或是加按息至10厘，才會繼續為其提供按揭，變相等於call loan。

雖然相關個案並非由大型銀行發起，但相信已經對供樓人士響起警號，若樓價繼續持續下挫，未來也難保大型銀行加入CALL LOAN行列，始終各家銀行也需要計算自身的風險承受能力。

一手貨尾破2萬伙創20年新高

樓價下挫、負資產個案急升、財仔CALL LOAN，冰封市民上車意欲，直接拖累發展商新盤銷售滯銷，大量貨尾囤積待售，個別發展商更拖慢銷售步伐。據中原資料，2023年第三季一手私人住宅新盤貨尾量續升，升到20,483個，創近20年新高。

而按發展商計，今年第三季恒基旗下新盤貨尾量按季增加497個，現有3,106個。信和增加480個，有2,054個。長實增加14個，有304個。而新地則按季減少376個，有3,191個。

地建會梁志堅多次炮轟辣招「名存實亡」

綜合上述嚴峻的樓市狀況，其中各大地產界人士一早已經喊救命。近年最積極呼籲政府撤辣的聲音，主要來自地產界組，包括一眾發展商、地產代理及投資者，其中作為發展商代表的地產建設商會執委會，過去數年已多次公開表達撤辣訴求。

如地建會主席梁志堅多次於公開場合或接受媒體訪問時表示，樓市「辣稅」已完成任務，現時已名存實亡，若不取消屬「阻住地球轉」。而梁志堅在9月底更指，全面撤銷辣招的效果會比逐步撤辣大，希望當局做得徹底。

美聯黃建業去年指樓價續跌引發「骨牌效應」

至於本地龍頭代理行之一的美聯物業，其主席黃建業在近年亦多次呼籲政府減辣。黃建業早在2022年10月初政府公佈上一份施政報告前指出，受到加息及疫情影響，「股債匯樓」四大投資版塊齊跌，預計若2023年樓價跌勢持續，必定引發「骨牌效應」，進一步推倒經濟。相關預測在今年已經應驗，目前香港整體經濟持續向下，無論恒生指數或樓價也較一年前進一步滑落，香港經濟更被外界形容為「死火」。

投資者蔡志忠呼籲減辣「救經濟」

此外，一眾多年在香港樓市打滾的物業投資者，亦早早呼籲撤辣救經濟。其中資深投資者蔡志忠早在疫情期間呼籲減辣，他認為「減辣」不是純粹幫樓價及地產代理行業，而是一項「救經濟」的行動，「減辣」後交投量上升，各行各業均受惠，包括銀行金融、律師行、裝修行業等，認為不純粹只有代理行業受惠。

前官員、政黨、學者齊呼籲減辣

撇除地產界人士意見，事實上社會各個界組亦開始加入要求政府撤辣的立場，如曾任財政司司長的唐英年近月表示，目前是減辣時機，但亦要維持「住房不炒」的原則，可酌量減一些「辣招」。而民建聯在9月初亦就施政報告提交近90項建議，包括建議適度為樓市「減辣」，容許本港永久居民購買第二個住宅物業時，繳付的從價印花稅由現時15%減至6%；合資格海外專才若在港置業，建議亦豁免繳付買家印花稅，但如留港未夠7年即出售物業離開，則需向對方追收稅款差額。

港大張聖典指經濟一潭死水　理應減辣

學術界方面，香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典早前亦表示，目前經濟「一潭死水」，認為施政報告理應要「減辣」，始終樓市缺乏動力支持，如果有相關政策出台，今年接下來樓市走勢平穩，反之跌勢持續。