施政報告｜賣地收入勢瀉八成　專家預警︰已陷惡性循環　前景呆滯

本地樓市市況疲弱，發展商入標投地較低，競投出價也相當保守。2023/24年財政年度，政府合共推出3幅官地，當中只有2幅成功批出，涉及約70億元。如連同補地價收益計算，估計亦只有約156億元，僅佔全年目標850億元約18%，表現強差人意，而與2022/23年度全年賣地收入711億元比較，按年勢大幅下挫78%。

資深測量師張翹楚認為，目前賣地市場呆滯，並已陷入惡性循環，直言若果本財年（直至明年3月底）的地價收入可達全年目樓30%，表現已經「好叻」。

兩幅官地僅佔1900伙、佔全年目標比率低至14.9%

綜合本財年首三季暫時住宅供應情況，至今合共提供10,150伙，接近全年目標12,900伙的8成。若單計本財年批出的2幅住宅地計，合共最多可提供逾1,900伙，僅佔全年目標的14.9%，反映大量的住宅供應並非來自政府。

會德豐每呎7071元奪堅尼地城地　過去21年最平

本財年成功批出的兩幅官地，包括今年7月以17.2億元批出的堅尼地城西寧街與域多利道交界市區住宅地，由會德豐地產奪得，項目預計發展中小型單位，提供約500至600伙。以純住宅計最高可建樓面面積243,264平方呎計劃，每呎樓面地價7,071元，較去年11月同地皮平25.5%，創出港島區過去21年最平的呎價紀錄。

信置財團53.5億奪近百萬呎啟德地　涉1325伙

另一幅為啟德第2A區2號地盤及3號地盤，於今年9月以53.5億批出，預計提供約1,325伙單位。該幅住宅地由信置（0083）夥拍中海外（0688）、鷹君（0041）及華人置業（0127）合夥的財團投得，以項目總樓面面積99.23萬平方呎，每呎樓面地價約5,392元。

荃灣油柑頭首置地流標

至於「港人首次置業」項目、位於荃灣油柑頭的住宅地皮於今年8月截標， 最高樓面面積104.63萬平方呎，估值介乎約23億元至41.9億元。不過，當時僅接獲一份標書，最終流標收場，而該地皮亦交由房協承接發展，或未能計入私樓供應之中。

財政司陳茂波早前提及地價收入，本財年至今共錄約156億元，反映扣除兩幅住宅官地共約70億元的地價收入後，其餘有多達約86億元的補地價收入。翻查資料，在今年9月份，有市場消息指出，新世界（0017）粉嶺北項目採用標準金額補地價方式完成程序，涉及補地價金額約35億元，即每呎補價約3,100元，為本財年涉資較大個案。

泓亮張翹楚：賣地市前景呆滯　若全年收入達目標三成已「好叻」

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，目前賣地市場前景比較呆滯，目前賣地收入連同補地價收益計算，亦僅佔全年目標850億元約18%，形容若到下年三月今年財季結束時，可以達到做全年目標的30%，表現已經「好叻」，故預期土地財政收入將會有一個較大的落差。另政府今年未有推出商業地，他認為金鐘廊商業地稀有，即使較安達臣道或旺角商業地每呎樓面地價高三倍亦不過1萬元，故可待市場好轉時再推。

至於，即使新一份施政報告會有樓市辣招調整出台，亦只會有三個月的火花槍口期，對一二手成交有一個間接刺激作用，料會先刺激樓市交投再到樓價。另外，他又表示，樓價亦會反映發展商如何看待地價。由於目前發展商手上亦有不少貨尾，已經造成延後銷售的情況，不排除樓價之後會更低，故變相出手買地亦會更平。

賣地市場陷惡性循環　料需待年尾聯儲局議息結果

他又指，目前賣地市場已陷入惡性循環。 他解釋，「政府賣地平咗，補地價期望又會平咗，補地價平咗，咁個惡性循環又會返去個地價又平咗。」他又指，發展商若手上有貨的話，投地取態亦會較為觀望，會先傾向選擇政府地，多於成本較高、手續繁複的補地價地皮或強拍項目，同時亦會期望補地價會再平一點。

他預料，目前發展商將會以清庫存為主，相信要等待11、12月聯儲局議息結果，以及希望下年美國大選前息口可以緩和，方會對個物業及土地市場有正面影響。

可「招商引資」吸引內地或海外投資者

雖然政府暫時只推出3幅官地，但張翹楚不認為是刻意減少地皮數量，市場是否有足夠購買力亦十分重要。他認為未來香港北部都會區、明日大嶼等大型發展項目，將有大量新土地供應，認為可透過「招商引資」吸引內地或海外投資者參與發展，既可以不需單靠本地某幾間大型發展商，亦可減少市場局限性。