通關｜世邦魏理仕：本港重啟復蘇之路　料街舖租金反彈10%

近年香港商業物業受疫情影響，物業價格、租金及空置率均出現惡化情況。世邦魏理仕今（10日）發表的《2023年香港商業房地產市場展望》指，香港將在2023年重啟復蘇之路，預計在中港兩地由逐步恢復免隔離通關後，零售舖市將會出現明顯反彈，料今年街舖租金按年增長5%至10%。

今年零售新供應540萬呎　一半來自航天城

該行香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示，第四季度放寬旅遊及疫情相關限制下，市場情緒明顯升溫。隨著中國大陸旅客的逐漸回歸，預計市場情緒將在 2023年增強，有望支持零售業的租賃需求和租金增長，尤其是以遊客為主導的零售商。

該行預計，街舖租金今年將增長5%至10%，舖市「新力軍」料以醫療行業、藥房、運動服裝行業等商戶為主。

不過，2022年及2023年的零售新增供應分別達150萬及540萬平方呎，2023年的供應為過去十年新高，當中一半樓面來自香港國際機場航天城，需注意市場能否吸納大量零售供應。

尖沙咀街舖空置率逾20%　冠絕全港

據該行資料，截至2022年12月底，目前四大核心區整體空置率為15.4%，按年增加1個百分點。空置最嚴重地區為尖沙咀，高達20.3%；其次為旺角17.1%，分別按年增加4.4及0.5個百分點。至於銅鑼灣同期空置率則為14.5個百分點，按年升1.3個百分點；而中環為8%，按年減少1.3個百分點，成為唯一有改善的地區。

今年商廈新供應270萬呎　十年次高

寫字樓方面，該行香港區研究部主管陳錦平表示，2022年商廈新增供應高達410萬平方呎，為十年新高，而今年2023年的新增供應為270萬平方呎，雖然按年回落約34%，但依然屬高水平，為過去十年次高。

他又指，去年商廈新增供應量達410萬平方呎，帶動全港甲廈空置樓面創1,300萬平方呎的歷史新高，較1999年的空置高峰高出53%；空置率亦創新高，達15.1%，超過1999年紀錄的14.4%，為新冠疫情之前十年的平均水平4.7%的三倍多。

各商業區甲廈租料回落5%

由於去年及今年的商廈供應均處於高水平，租金走勢預計繼續尋底。該行香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩指，由於全球經濟不穩及高融資成本，跨國公司將繼續對擴張計劃的成本開支保持審慎的態度，又指企業的成本控制政策及不斷上升的空置數字造成租金下行壓力，料今年整體商廈及各個商業區的寫字樓租金回落最多5%。

去年6家外資基金首度進駐香港

資本市場方面，2022年商業地產投資額按年下跌35.5% ，至520億元（只計交易額超過7,700萬港元，不包括淨地或關聯交易），年內僅登記了129宗交易，約為2021年的一半。儘管香港近期面臨各種挑戰，但該行指，全球房地產基金在去年共斥資229億元收購商業物業，佔年度投資額的44%，為2005年以來最高。至少有6個外資房地產基金在2022年首次在香港物市場投資物業。

該行香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，持續加息、股市下行及經濟衰退降低了2022年的投資意欲。在三年的疫情後，中港通關將逐步加快各行各業的業務流動，改善投資市場氣氛。 由於高融資成本仍是主要障礙，預計2023年上半年整體交投淡靜，但隨著經濟穩步復蘇，下半年或有所改善。