施永青：二手物業市場調整速度比一手市場快

中原集團創辦人施永青今日（28日）以「樓宇二手市場的調整來得比一手市場快」為題撰文，指原本預期一手市場會比二手市場更快出現調整，原因是一手價格由發展商主導，發展商是生意人，應對市場的逆轉有更敏銳的觸覺，而且發展商多是上市公司，每年要交業績。反觀香港的小業主，超過六成已還清按揭，沒有非賣不可的壓力，故他原本預期小業主會更傾向守住價位，不肯大幅減價。

不過，施永青近日發現情況有變，他指，當樓價跌到發展商的蝕賺邊緣時，發展商的訂價就遇到心理關口。做老闆的，沒有人願意做蝕本生意，所以價格調整到某個位置就堅持不願再減了。然而，小業主的物業大都是早年買入的，價位很低，賺錢的仍佔多數、佔比高達88%，減價對他們來說只是賺多賺少的問題，故進一步減價的心理壓力相對不大。

他續指，近期的賣樓人士不少是因移民而賣樓的，打算一了百了，減價比較「爽手」。加上港元與美元掛鈎，現時在港賣樓、收取港元再到外地買樓，可能比以前更「着數」。

施永青認為，在上述情況下，近期二手市場的價格調整來得很急，個別已從高峰期回落超過三成。他舉例如沙田第一城高峰期造價要近2萬元一呎，最近有面積327平方呎的細單位，成交跌至350萬元，平均呎價僅過1萬元，跌了接近一半。

他補充指，當市場出現愈來愈多的大跌幅的例子後，準買家在還價的時候亦一定飛擒大咬。過去一般只還低業主叫價3至5個巴仙，現在他們在還價時，大都一開始試還低一成半、兩成，希望遇到心態弱的業主為求及早脫手，明知還價偏低一樣會接受。

他續指，現在市場上的準買家大都是實際用家，他們寧選買二手市場的現樓，也不揀一手市場的樓花。這導致近期發展商開盤都銷情一般。發展商若想扭轉這個局面，必須調整他們的定價策略，要麼等入伙後才賣樓，要麼就得放棄期貨的溢價，改以一個比一手市場更低的折讓才吸引。