施永青：樓市全年或跌20%　足以形成金融風險

本港樓價已從去年歷史高位顯著回落，中原地產創辦人施永青今（22日）撰文指，樓價跌幅在10月份突然加快，若然政府不及時推出穩定樓價的措施，料今年全年樓價跌幅或逾20%，屆時將引起市場恐慌，形成金融風險。

他引述上周公布的中原城市領先指數，按周下跌1.5%，已連跌六周，跌至只有162.31點，創五年來的新低。自年初以來，該指數已下跌12.1%。若與去年8月歷史高位191.34點計，樓價已從高位下跌了15.2%；不但跌破樓市第一條臨界線10%，而且正向樓市第二條臨界線20%邁進，年內跌破的概率很高。

他解釋，樓價在800萬元以下的樓宇可做九成按揭，故樓價跌破一成，在高位買入這類細價樓的人便會落入負資產的境地。而樓價在800萬元至1,000萬元的樓宇可做八成按揭，故樓價跌破兩成，在高位買入此類樓宇的人亦會陷入負資產的境地，變成資不抵債。

他又指，資不抵債始終是一個重要的心理關口，因代表此類小業主的資產已跌到一無所有，只餘欠債。有人可能會選擇長痛不如短痛，把物業賣掉算數，以免將來要「抬錢贖樓」才能把物業賣掉，此取態足以產生連鎖反應，令樓價的跌勢加劇。

施永青指，現實是樓價已從高位下跌超過10%，陷入負資產的小業主將會愈來愈多。如遇到經濟不景，失業率上升，斷供情況將會出現，導致銀行非採取行動不可。當銀主盤也明顯增加時，樓市的跌勢便會進入自我完成的階段，亦樓價愈跌，愈多人變成負資產；愈多人變成負資產，就愈多人想壯士斷臂，以割掉虧損，於是又造成樓價進一步下跌。

他認為，此趨勢現在已漸見明顯，各區樓價的跌幅在10月份突然加快，尤其是一些熱門的屋苑如太古城、沙田第一城等，單月已跌10%以上。個別極端的例子更跌近兩成，料情況將會進一步向較冷門的地區蔓延。

倡動用強積金買樓

他認為，如果政府不及時推出穩定樓價的措施，第四季樓價的跌幅就可以等同前三季跌幅的總和，導致2022年全年樓價可以跌逾20%。若然真的出現這樣的跌幅，足以引起市場的恐慌，並形成金融風險。

故他建議政府宜第一時間推出穩定樓價的措施，以免樓價跌勢失控。包括撤銷全部三項印花稅；重啟投資移民；及容許市民動用自己的強積金的一半，用作買樓自住。而這些措施不一定要一次過推出，但亦應該一早宣之於口，以起理性預期的效果。