赤柱環角道住宅地下周五起招標　估值跌穿百億　下限價78億

地政總署公布，將於下周五（25日）起，公開招標出售赤柱環角道住宅地皮，截標日期為2023年1月6日。惟近日樓市氣氛轉弱，綜合市場人士預測，該幅地皮估值跌穿百億元水平，估值下限約78億元。

該幅赤柱環角道住宅地為鄉郊建屋地段第1204號，地盤面積約為257,264平方呎，指定作私人住宅用途。最高可建樓面面積約480,245平方呎。該樓面面積並不包括將由買方按照賣地條件所興建的安老院舍政府物業。

早前9月份政府公布賣地計劃時，市場預計，該地皮每呎樓面地價約2.5萬至4.3萬元，即估值高達119億至206億元。不過近月樓市出現回落，該幅地皮的估值也進一步下調35%，部分測量師預計，該幅地皮每呎樓面地價低至1.63萬元，估值下限為約78億元。

估值下限回落35%　張翹楚：投資回本期或較長

目前赤柱、舂坎角一帶的二手洋房實用呎價約3.2萬至3.3萬元，而周邊的分層戶成交呎價則達2.3萬至2.5萬元，惟普遍樓齡較高。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預計，最新推出的赤柱環角道住宅地每呎樓面地價可達約1.63萬元，估值約78億元，若未來發展作洋房項目每呎建築成本8,000元，即整個項目總投資額將超過100億元，落成後每呎可賣3.8萬元。不過需要留意未來新盤銷情可能較慢，投資回本期或較長。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓則表示，今年首十個月樓價2,000萬元以上的成交量，較去年同期大跌六成，豪宅交投量及樓價走勢預測，將影響發展商出價，預計該幅地皮每呎樓面地價約2.6萬至2.8萬元。

至於普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑認為，港島區貴重地皮始終「買少見少」，尤其位於南區傳統豪宅地段。但現時樓市以至整體經濟都正在受壓，料對地皮有興趣的發展商必然會調整投地策略及對後市的展望。他預計，該地皮每呎樓面地價約2.7萬元。

原為綠化地　去年向城規會申請改劃住宅

翻查資料，上述招標地皮原為綠化地，於2021年9月向城規會申請改劃作住宅（乙類）用途。當時發展方案資料顯示，該項目地積比率約1.84倍，落成後總樓面約48萬平方呎，提供約637伙，預計容納人口約1,826名，同時設有一個提供150個宿位的安老院舍，面積約45,317平方呎。