近月至少3宗舊樓收購終止　測量師料跌市周期收購價「出手更低」

整體樓市持續回落，發展商對於收購市區舊樓轉趨審慎態度。近四個月市場上有錄得至少3宗市區舊樓收購告吹或終止個案，相關收購項目涉及金額數以億計，有測量師認為，港樓正處於跌市之中，相信未來舊樓小業主與財團之間會繼續拉鋸，收購活動更難進行，而且未來財團提出的收購價會進一步回落。

綜合市場資料，自今年6月份起，市場已錄得至少3宗市區舊樓收購告吹或終止個案，其中最矚目為近日宣告收購失敗的土瓜灣美景樓第一期舊樓，由於財團僅取得大廈業權份數僅達78.09%、即未符合強拍門檻，最終發展商決定放棄收購。而財團一方把收購失敗原因歸咎於部分業主要求每呎收購價達1.8萬元，較發展商出價再高12.5%。據悉，項目收購歷時長達8年。

大鴻輝取消收購鴨寮街地盤　要求小業主退訂

至於另一宗收購個案則為大鴻輝興業去年起收購的深水埗鴨寮街項目，涉及福華街56至60號、鴨寮街94至102號，以及鴨寮街108至118號三個地盤。不過在6月份，其中鴨寮街108至118號的地盤未能成功收購，部分收購已經取消交易。

據了解，財團在6月中向小業主發出的律師信，以當日買賣協議第12條款，即有關業權並非妥善業權（good title），要求取消交易、小業主退還訂金。

收購歷時15年　金朝陽32億轉售希雲大廈

而最後一宗則為銅鑼灣大地主之一、於區內坐擁多項商廈、住宅物業的金朝陽（0878），在8月份以約32.09億元沽出已進行收購約15年的銅鑼灣希雲大廈地盤，每呎樓面地價約1.62萬元。事實上，金朝陽本身已取得大廈超過八成業權，更向土地審裁處申請強拍，估值高達15.7億元，不過在強拍前竟沽出整個收購項目。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，近月批出的政府官地，成交價大部份都低於或貼近市場下限，反映發展商對樓市前景不太樂觀，又指始終正值加息周期，發展商對後市也看得較淡。至於近月不少市區舊樓收購個案出現告吹或終止的情況，他認為，情況亦反映發展商取態審慎，估計隨樓市持續下滑，舊樓收購的過程更加難以進行。

舊樓收購難度進一步提高

他指出，舊樓小業主大多數為區內生活已久的長者，又或是持有多個單位的投資者，他們取態通常「企硬」，不會輕易低價把單位轉售予收購財團。至於普遍市場人士睇淡後市，相信未來發展商也不會以高價作出收購，預計在跌市持續的情況下，收購價將會進一步下跌「出手更低」。因此，他料未來舊樓收購活動的困難程度進一步提高。

他又補充，小業主重視財團提出的每呎收購價，但發展商則以地皮的成本價（每呎樓面地價）為考量。又指其實樓價變化與發展商收購價有著槓桿關係，可簡單演繹為樓價變幅5%，發展商收購時的地皮成本價則需要調整10%，故相信未來小業主及財團的拉鋸會更加大。

資金回籠期長　發展商收購意欲或減低

此外，亦有市場人士認為，除了未來收購難度增加，發展商的收購意欲亦會減低，始終收購程序普遍以數年計，資金回籠期較長，同時也存在太多未知因素，部分發展商或寧願在跌市下暫停收購。