美國加息｜滙豐率先加P　購550萬物業一年供樓畀多4000元

美國聯儲局宣布再加息0.75厘，為今年內第五次加息，已累計加息3厘。滙豐銀行亦宣布明日（23日）起上調最優惠利率0.125厘。假設購入樓價約550萬元的物業，業主每月或需要多供329元，一年下來，業主供樓支出便多約3,948元，壓力測試要求亦相應提高。

是次滙豐銀行加息，供樓負擔及壓力測試入息要求將逐步調升。假設購入以約550萬元物業，承造九成按揭，貸款額500萬元、還款期為30年、選用H按H+1.3%，現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%，未加息前Ｐ為5%，實際息率為2.75厘，每月供款為20,412元，壓力測試要求為48,631元。

每月供多300多元　壓力測試要求增1.4%

而港P增加0.125厘，實際息率升至2.875厘，每月供款將上升至20,745元，即增加333元或1.6%，壓力測試要求將上升至49,295元，即增加664元或1.4%。

如選用P按P-2.4%，未加息前P為5%，實際息率為2.6厘，每月供款為20,017元，壓力測試要求為47,840元。而港P增加0.125厘，明日起實際息率升至2.725厘，每月供款將上升至20,346元，即增加329元或1.6%，壓力測試要求將上升至48,499元，即增加659元或1.4%，全年計，每月供樓開支約增加3,948元。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，雖然是次加幅不大，但 HIBOR 由年初的 0.15%持續上升至今天為 2.6 厘，H按息亦於 7 月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。

他續指，「加3厘」壓力測試原意是為評估按揭借款人於未來加息時的供款壓力而設，制訂之時封頂利率普遍為2.15厘，現已加至 2.75 厘，如計及加 P影響更升至3厘，由於本港加息周期已經展開，應考慮視乎實際情況調低壓測要求，否則置業人士上車門檻將隨加息不斷提高。

即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率，仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。

他又表示，本港正式進入加息周期，未來息口走勢不明朗，實際入市的比率明顯比較以往減少，大部分置業人士對入市抱觀望態度，導致樓市相對疲弱，成交相比今年4月時已下跌了三至四成，加息同時令轉按活動萎縮，雙重打擊下，預期按揭行業將進入寒冬期。