美國加息｜滙豐率先加P　中原料將震盪樓市　全年樓價估跌10%

美國聯儲局一如市場預期加息0.75厘，為半年內美國五度加息、累積加幅達3厘。而本港方面，滙豐銀行今（22日）亦宣布上調最優惠利率0.125厘，屬香港自2018年四年來再度加息。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，滙豐銀行帶頭加息，但加幅較市場預期為低，反映銀行於物業市場成交低迷下，望積極搶佔按揭份額，料其他銀行將相繼跟隨，亦可預期未來港加息步伐會緩慢進行，幅度遠較美國為小。

滙豐加息幅度低於預期

他又認為，香港銀行調高按揭息率，將對樓市帶來一股震盪，不過，港樓價走勢受多方因素影響，如疫下港府對外開放政策，地緣政治等，是次香港加息幅度較預期細，不足以扭轉樓市向下的趨勢，故維持本港樓價第四季下調3%至5%的預測，但不會出現「斷崖式」下跌，全年計估跌一成。在經濟下行及缺乏外資流入情況下，他籲港府及時檢視樓市辣招，激活物業市場以穩經濟。

美四次加息期　港二手樓累跌4.2%

根據中原城市領先指數CCL，今年3月美國首次加息，當時CCL報178.72，比對上周CCL的171.27點，即美國四次加息期內，香港二手樓價下調4.2%，首九個月則錄7.2%跌幅，陳永傑認為，部份已反映市場對加息的憂慮。

陳永傑指，今年首九個月，香港受著疫情反覆及美國加息的雙重夾擊，物業市場成交低迷，二手成交量僅2.5萬餘宗，比對去年同期減少40%，一手情況亦相若。若香港銀行開始上調最優惠利率，相信對樓市帶來一股陣痛，但香港業主供款能力穩健。

供樓負擔比率62.3%仍屬健康

據中原研究部數據，若以H 按計，現時香港私樓供樓負擔比率為62.3%，較去年底上升1.2%，仍屬於可負擔的健康水平。事實上，於樓價下跌、租金上升的此消彼長因素下，私人住宅物業的租金回報率持續保持於2.3厘以上。據中原地產研究部資料， 7月中原城市租金指數CRI回報率報2.41%，H按息為2.22%，CRI回報率仍高於H按息0.19厘。

陳永傑續指，港府正積極研究放寬防疫措施，相信放寬入境限制可令香港經濟緩步復甦，但對樓市幫助較輕微，況且於現時經濟下行的環境下，相信需要持續的救市措施，才能挽回疲弱的經濟。

他認為，內地為救內房，已推行多項救市及減辣措施，港府亦應該因時制宜，是時候檢視過往樓市辣招於現時的效用。就現時香港面對的樓市危機，適時減辣，免為時已晚。

陳永傑表示，香港四年來首次加息，難免對準備入市的買家造成心理壓力，窒礙買家入市決心，相信樓價將繼續調整，惟只維持於3%至5%的窄幅下調，預測全年樓價累積跌幅為10%。