美國加息｜市場預期9月加P　購買600萬物業一年恐供多2.73萬

美國聯儲局宣布再加息0.75厘，為今年內第四次加息，已累計加息2.25厘。雖然，本港的最優惠利率（P）暫未有跟隨美國調升，但港元拆息（HIBOR）早已上調。昨日（27日）最新一個月拆息為1.31厘，以H按+1.3厘，實際按揭2.61厘，即已升穿2.5厘的H按封頂水平。市場普遍預期，本港銀行最快或今年9月份加P，假設P按逐步升至3.25厘，每月供樓支出將增加逾2,200元，一年便是2.73萬元。

假設購入樓價600萬元的物業，業主承造九成按揭，即向銀行借貸540萬元，還款年期為三十年計，以最優惠利率P減2.5厘（P為5厘）計，以現時（7月28日）P為2.5厘計，業主每月供款約22,403元，要通過壓力的每月最低月入要求為53,656元。

P按升至3.25厘　 壓測月入要求多4500元

若然P加息0.25厘，P按實際按息則為2.75厘，業主每月供款將增加744元或3.3%，至23,147元，要通過壓力的每月最低月入要求亦會上升1,492元或2.78%，至55,148元；假如P再加息0.5厘，P按實際按息則為3厘，業主每月供款將增加1,502元或6.7%，至23,905元，要通過壓力的每月最低月入要求亦會上升3,002元或5.6%，至56,658元。

如P再加息0.75厘，P按實際按息則為3.25厘，業主每月供款將由最初的22,403元，增加2,273元或10%，至24,676元，即一年供樓開支便增加約2.73萬元，夠買3.5部MacBook Air（M1晶片）（一部售價為7,799港元）。而要通過壓力的每月最低月入要求亦會多4,529元或8.44%，至58,185元。

布少明：炒家近絶跡　爭相劈價離場機會低

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，目前業主持貨能力強，全港約有130萬家庭住戶居於自置居所，而自置家庭中已供滿樓的家庭約85.8萬戶，即業主供滿樓比率達66.1%，相信未有大幅減價沽樓的壓力。

布少明又指，除非未來息口上升幅度及次數較預期為大，否則相信樓價未會因加息而大幅調整。而且，目前市場短線炒家已近乎絶跡，相比起97年亞洲金融風暴爆發後，息口調高，引致炒家劈價爭相離場，相信未來面對相同情況的機會較低。

莊錦輝：買樓花揀建期　宜以4厘計算

至於星之谷按揭行政總裁莊錦輝則表示，港美息差持續擴闊情況下，本地銀行加息壓力將進一步上漲，步入加息周期只是時間問題，準備買樓人士務必做好充足財政準備。 目前2個月拆息為1.65厘，暗示9月之前一個月拆息將抽升至2厘左右。參考上一次加息周期，銀行待拆息升穿2厘後才加P，因此，他估計本港銀行9月調整P或H按封頂利率的機會較高。

莊錦輝續指，加息周期下，打算買遠期樓花並選擇建期付款的準買家，應保守地以3至4厘計算入息能否通過壓測，如果以目前的2.5厘計算所需入息，恐怕會大失預算，收樓時未必能順利上會。