美國加息｜王美鳳：料年底按息仍處於3%　對樓市實際影響微

美國聯儲局凌晨宣布2022年第5次議息結果，宣布上調聯邦基金利率0.75厘至2.25%至2.5%。中原按揭董事總經理王美鳳表示，聯儲局以打擊高通脹為首要任務，已屬市場共識，美國當地通脹率升至9.1%續創40年新高，故市場已預期美國加息達0.75厘，相信年內再加息幅度視乎當地通脹及經濟數字走勢。

當1個月拆息邁向2%　P已具上升條件

王美鳳表示，美國聯邦基金利率在今次加息後已達2.25%至2.5%，以往加息周期當聯邦基金利率升至2%水平，港P已出現上調；預期當本港銀行結餘再顯著縮減（尤其跌至低於千億元水平），以及1個月拆息逐步升穿1.5厘至邁向2厘水平，本港最優惠利率（P）最快於第3季內已具備條件上調。

由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間及幅度視乎銀行衡量資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。參考過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調。

王美鳳續指出，美國自3月份開展加息期後，港元拆息亦受影響而逐步上調，因加息初期銀行體系結餘高度充裕，拆息升速及升幅溫和，港美息差一度拉闊，多次引發套息交易及金管局被動入市，本港銀行體系結餘近日跌至約1,653億，較去年高位約4,575億元減少近3,000億元，在美息上升及銀行結餘減少等因素影響下，與樓按相關1個月拆息昨天(7月27日)升至1.31%，市場按息由上半年6月前主要約1.5%升至現時封頂位2.5%，加幅1厘，每100萬按揭額之每月供款增加約500元，加幅14.5% （30年還款期計）。

倘加息至3厘　「供款佔入息比率」仍屬健康

王美鳳表示，現時普遍供樓人士選用的H按已升至封頂息率即2.5%，對比上半年按息約1.5%之加幅為1厘，每100萬元按揭額，30年還款期計，每月供款增加約500元，加幅14.5%；選用較長還款期的月供增幅會較大，若選用20年還款期，按息加1厘之月供增幅為9.8%。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高。

據數字，今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%，現時按息升至封頂位2.5%計，有關供樓負擔升至約41%，若未來按息升至3%，有關供樓負擔升至約43.5%，仍屬健康水平。

消化後加息因素對樓市實質影響不大

王美鳳認為，由於香港經歷逾十年之超低息環境，不少人已習慣以超低按息供樓，今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快，令部份置業人士入市決定趨審慎，但估計按息於年底仍處3%附近水平，在過往歷史仍屬低水平（金融海嘯環球採寬鬆貨幣政策前按息平均4厘至5厘），對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度，相信當市場消化年內加息因素後，加息因素對樓市實質影響不大。

定按優惠較少　申請誘因未增

另外，香港按揭證券公司公佈最新8月份定息按揭詳情，定按息率較7月份劃一上調0.3厘，10年、15年及20年定息期的按息分別加息0.3厘至3.5%、3.65%及3.8%，以500萬貸款額及30年期按揭計算，選用10年、15年或20年期定按計劃人士每月供款增加800多元或3.8%。

王美鳳指出，傳統定按息率定價結合巿場按息水平及未來息率走向之因素，由於美國已再於7月加息0.75厘，本港拆息連同按息亦處升軌，故此按證公司在息率趨升的情況下上調整定按息率。

她指，由於定按息率仍較H按息高出1厘或以上，再加上定按未有提供現金回贈及按揭存款相連戶口優惠，以H按計及現金回贈及高存息收入抵銷按息支出後，可幫助推低淨按息，令H按有更好慳息效果，故此相信定按使用率不會明顯增加。