回歸25周年｜樓市過山車爆升140%　施永青：或臨資產大蒸發時代

香港回歸二十五年，樓市經歷大起大跌，1997年金融風暴後，樓市持續五年低潮，但低處未算低，2003年爆發非典型肺炎「沙士」，樓價直插谷底，累跌七成，市場湧現十萬負資產。不過，危中有機，也有人食到「沙士」後長達十五年的樓市升浪，賣樓勁賺數倍離場。去年港樓價在新冠肺炎疫情下，升穿歷史高位，二十五年累漲1.4倍，港人不吃不喝23年才能置業。

97至03年樓價累跌七成

香港樓價過去二十五年可謂「先苦後甜」，據差估署資料，1997年7月份樓價指數報167.2點，惟金融風暴令樓價指數一年暴跌43%至95.6點，至2003年沙士更直插至58.4點最低點，五年累跌七成。不過，之後迎來的是長達十五年的升浪（另有兩年：2016、2020年有回落），2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆，樓價升勢尤其顯著，單是2009年便爆升兩成多。2021年9月港樓升至歷史高位398.1點，較沙士時大幅高出5.8倍。

蟹貨屋苑浪翠園　今呎價較97年僅高一成

多個曾被指是「九七蟹貨」的屋苑，早已全部「返家鄉」。如人稱「浩劫灣」的青衣灝景灣1997年7月發售第一期，當時收逾3萬票，惟撞上金融風暴，呎價由近8,400元急跌至翌年約5,500元，「沙士」時個別呎價跌剩至3,300元。不過，守足廿載的業主終於捱出頭來，灝景灣現時的二手呎價已逾1.6萬元。

其他蟹貨屋苑，如天水圍嘉湖山莊、荃灣中心、愉景新城等早已復活，唯獨是當年憧憬新機場計劃而被炒高的深井浪翠園，升勢相對遜色，屋苑於2018年樓市高峰期的二手平均呎價約1.1萬元，比起1997年呎價約1萬元，僅約一成升幅，個別業主當年「摸頂」入市，等足廿年，至今帳面只微賺10多萬元離場。

說到二十五年來的樓市轉捩點，算是2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆，海量熱錢投入物業市場，樓市再掀炒風，北水來港大手掃入「磚頭」。縱然政府於2010年起先後多次出招，包括禁止樓花「摸貨」，推三項辣招稅包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍從價印花稅（DSD）（其後劃一為15%新住宅從價印花稅），炒風雖減，惟辣招下二手盤源流通大減，變相令樓價進一步向上。

樓價與負擔能力脫鉤　掀「納米樓」熱潮

樓價持續向上，與市民負擔能力脫鉤，發展商為迎合買家能力、降低入場門檻，遂掀起「納米樓」的熱潮。當中，實用面積260平方呎以下的納米單位落成量，由2010年的21伙，反覆颷升至2019年的2,400伙。目前全港最細私樓，仍是屯門「龍床盤」菁雋的128平方呎開放式戶，近期呎價1.8萬元。

回歸25年主要經濟數據變化

置業有多難，從自置居所數比例上可見一斑。據立法會的研究數字，港人自置居所比率於2019年下跌至49.8%，為二十年新低。其中，35歲以下的年輕世代在整體自置居所戶主中的比例，自1997年的22.1%大幅收縮至2019年的7.6%。年輕人難上車，亦逐漸引申出「成功靠父幹」、「慈父慈母盤」、「大學畢業排公屋」及「太空艙」等畸形社會現象。

施永青：過度依賴賣地收入　亂出招打撃

中原集團創辦人施永青形容，本港多年來的樓市政策是「趕鬼入、趕鬼出」，政府見樓市跌就去救市、見樓市大升就去打擊，導致政策失誤、規劃失誤，樓價攀上高位。

他指，雖然香港樓價累積升幅以倍數計，但其實在1997年至2003年也經歷過漫長跌浪，當時先後遇上金融風暴及「八萬五」建屋計劃，樓價也由高位累挫七成，一度難得地跌到「人人都買得起」的水平。惟政府卻停止覓地及造地，實行高地價政策，習慣了豐厚的賣地收入及物業稅收，「政府唔願意失去高地價嘅效益。」

參考數據，政府的賣地收入佔庫房總收入比例，多年來持續向上，由96/97年度的約12.6%，增至21/22年度的20.6%。

施永青續指，當面對樓價高企，政府又再打擊樓市，在本來是一個歡迎資金自由流動的自由港加入大量規管，「亂出招、落猛藥」，例如向外地人士收取高達樓價30%的辣招稅、向買第二層樓的市民徵收15%辣稅，既阻止外來資金來港、亦懲罰購第二層樓收租的市民，他認為此屬政策失誤。

施永青：全球經濟走下坡　港樓價大升機會微

本港享受低息環境多年，隨著美國近日加快加息步伐，預告年內加息7次，本港下半年也有機會跟加，對未來樓市走勢，施永青認為，宏觀而言，全球也會出現大量利淡因素，香港只是因為供應少，樓價才有力仍然企硬，至今較高位下跌不足10%。不過他預期，未來全球經濟也陷入走下坡的趨勢，他相信香港樓價大升機會很微，反而更大機會要面對長時間的資產大蒸發時代，範圍遍及全球。