回歸25周年｜長實趙國雄：未來樓價飛升不再 青年無父幹仍難上車
香港回歸二十五年，樓市經歷高低跌宕，由1997年亞洲金融風暴，至2003年沙士經濟陷入谷底，及後雖面對不同的房策及內外因素，港樓樓價持續向上，至去年9月份樓價指數升至歷史高位，較回歸初時累積上升了1.4倍。長實集團執行董事趙國雄見証港樓二十五來的變遷，他接受《香港01》專訪時指，香港現在的經濟開始放緩，未來樓價不會再如昔日般有10%、20%的升幅，又歎道香港年輕人因為首期不足而難置業，「如果冇父幹，年輕人係辛苦嘅。」
有「樓神」之稱的趙國雄，早於1997年加入長實集團，當年因以百變形象賣樓而成功突圍。在2003年沙士及經濟不景氣下，他仍為長實售出逾六千多伙一手單位，成為眾發展商之冠。直至近年，長實每次賣樓仍然出現人山人海的搶購場面。
趙國雄憶述道，80年代起本港經濟起飛，樓宇供應便一直不足，炒風持續，至回歸後，時任特首董建華推出的「八萬五」政策，大量造地兼放寬規劃條例，趙國雄認為對於長遠解決房屋問題而言，大方向是正確的，只是政策很多時講求時效性，不幸「撞正」金融風暴，經濟轉差，樓價有相當大幅度的調整。
「八萬五」方向正確、「孫九招」做漏了一步
直到2000年樓市曾經短暫反彈，一陣科網股熱潮來得快、去得快，科網股泡沫爆破後，港人「傷上加傷」，緊接2003年沙士，失業率颷升，負資產人數衝破十萬，民怨累積。樓市低潮時「孫九招」出台，暫停建居屋及賣地，趙國雄認同措施屬因時制宜，只是做漏了一步，就是未有繼續造地，「政府要不斷造地才有land bank（土地儲備），經濟一恢復，有需求但冇地，樓價就升得急。」
他特別提到，適逢2008年雷曼事件，國際形勢轉變，全球各國採取量化寬鬆政策，濫發鈔票，「銀紙貶值，自然感覺樓價升咗，量寬加上零利息，先至令樓價升得咁急。」然而，港人收入追不上樓價增幅，引伸出今天「成功須父幹」、「公屋才是王道」等扭曲的社會價值觀。
趙國雄：樓價不會重現昔日的升勢
趙國雄認為，樓市就是經濟的反映，現在香港經濟放緩了，樓價亦不會再如往日般有百分之十、百分之二十的升幅，他估計今年樓價約有3%的增長。對於下半年本港有機會跟隨美國加息，他認為對買家及樓市的影響不大，「加息預期都講咗一段長時間，大家心理已有晒預備。」
他回想1997、98年利息最低都要7厘，是現在的一倍多，而且當時港人經歷過金融風暴後，「口袋已經冇咩閒錢，積蓄唔多，但利率仲係8厘，供樓壓力大得多。」反觀近十多年港人存下不少積蓄，即使加息至3厘，仍然屬於低水平。他預計本港未來將加息一至兩厘，在現有按揭壓力測試下，只要有穩定的工作及收入，「按息唔超過5厘，港人都可以供得起。」
趙國雄續指，香港是一個很細的經濟體，外圍一旦有風吹草動，香港市場定必受影響，他指作為發展商也不希望樓價有太大波幅，因樓價升得過急，他們對市場掌握更難，地價亦會更貴，成本愈高、風險也愈高，他強調發展商亦希望有更多的土地供應，「多啲麵粉，做多啲生意，我哋都係睇看長遠（發展）。」
民怨來自首期不足 反對納米樓
早前有數據指，港人自置居所比率跌至近二十年來的新低位，其中35歲以下年輕人自置居所比例更由1997年的22.1%，大減至2019年的7.6%。趙國雄亦不諱言，「如果冇父幹，年青人（置業）係辛苦嘅。」他指時下不少有穩定職業及收入的年輕人，面對問題是「儲唔到首期」，若然想買面積較大的居所，在按揭限制下首期動輒要逾百萬元，如單靠自己積蓄或只能買入細單位。
不過，趙國雄指其個人一直反對納米樓，直言投資或自住皆不宜，「得百幾呎，或者容易供得起，但好難轉換，租唔出去，自己亦都難住。」他認為，民眾怨氣最大成因是首期問題，至於可以如何幫助年輕人上車，他認為治本之道還是要多建居屋單位。
新一輪移民潮 為中層人才離開感可惜
回看1998年政府為推高置業比率，曾經推出「首次置業貸款計劃」，申請的家庭及個人最高可獲60萬及30萬元低息貸款，趙國雄不贊成再利用此類貸款計劃助市民上車，「樓市有上有落，風險好高，好容易變負資產，假如（買家）不幸再失業、被收樓，填唔倒個氹，就成世孭住條債。」
談及近兩年港人移民潮，曾見証上世紀九十年代移民潮的趙國雄直言，「香港不嬲都有移民，唔係現在才開始。」他對於近期不少中層人才離開感到可惜，有為了理想、也有為了子女而離開，不過港人移民不一定賣樓，再者「有人走咗，亦有其他人嚟香港，樓市始終仍是供不應求。」他相信移民潮對樓市影響不大。
投地狀態回勇 近兩年斥220億吸土儲
發展商的投地取態，往往是樓市以至經濟走向的風向標。回看長實於2011年斥約220億元投得6幅地皮，其後十年投地規模及次數大減，更不時被指是撤資。直至近兩年，集團狀態回勇，先後斥近220億元吸納一個市建局項目及3幅官地，包括觀塘安達臣道、涉「首置上車盤」的住宅地。
趙國雄認為，每個發展商對於後市、投資機會的看法也不同，很多外人主觀地認為集團減少投資便是撤資，其實投資多與少視乎回報。
再回應撤資 「邊到適合發展就去邊到」
「有段時間有人話李嘉誠撤資，其實唔係走，而係認為外面投資機會多、賺取回報更高，咁咪外面投資囉，而家外面風浪大，又打仗、又通漲，見香港投資回報穩陣啲，咪返嚟香港。」「邊到回報高、邊到適合發展就去邊到。」「啲人成日話你哋（長實）又返嚟啦，都冇走過，點返嚟呢。」
對於本港未來的土地、房屋供應，趙國雄充滿信心，他指過往造地不容易，填海屢遇阻滯，新界的棕地或荒廢農地亦未被善用，土地資源被浪費，但隨著國安法落實，整體社會情況轉趨和諧穩定，選舉制度完善後，立法會的運作亦更趨順暢，政策推行也較以往順利，他期望未來各界可有多些籌劃、商量、互補，有信心未來土地供應會穩定遞增。
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