鄰近大型新盤都要輸　觀塘牛頭角道地舖明賺實蝕120萬

民生區舖市錄「明賺實蝕」個案。鄰近觀塘大型新盤凱滙的牛頭角道地舖，新近以4,080萬元沽出，較兩年半前買入價帳面升值約7.4%，不過扣除稅款及佣金支出，仍需要實蝕超過120萬元。

市場消息透露，上述舖位為牛頭角道357至375號仁安大廈地下C號舖，面積約800平方呎，舖位與區內大型新盤凱滙僅一街之隔，步程不足3分鐘。該舖早前叫價5,000萬元，近月降價至約4,200萬元獲買家洽購，最終以約4,080萬元交吉沽出，成交呎價約5.1萬元。

曾由美心承租　月租11.4萬

資料顯示，原業主於2019年11月以3,800萬元買入此舖，當時繳付323萬元稅款，佔樓價約8.5%，若再計及買賣兩次的代理佣金支出共78.8萬元，估計明賺實蝕約121.8萬元。舖位早前由美心餅店租用，每月租金約11.4萬元，不過餅店已經遷出，舖位現時意向月租約12萬元。

交吉易手欠租金支持　大型新盤未能刺激人流

盛滙商舖基金創辦人及行政總裁李根興表示，上述舖位需要「明賺實蝕」，估計由於舖位以交吉形式易手，未有租金支持，在目前市況下，若非減租兩至三成基本上難以找到新租戶，而舖位在疫情前買入，現時零售市況已經明顯滑落。

他又估計，舖位原業主在2019年買入該舖位，當時或是趁附近的大型新盤入伙前入市，希望大型住宅項目帶動區內人流，不過最終情況未如預期，情況如同高鐵開通後，油尖旺一帶人流未有增加。