拆局｜季內單幢新盤銷情參差　解構青衣薈藍跑出三大原因

中原城市領先指數CCL破頂後的首個周末，青衣新盤薈藍展開首輪銷售，推出143伙全數即日沽清。不過，觀乎季內推出的其他單幢新盤，銷情參差，個別僅賣出數個單位，亦有新盤推售一個多月尚未「開齋」，反應慘淡。

參考今年第三季迄今推出的單幢新盤，合共有4個，包括建灝地產屯門上嵐，首輪推79伙，單日沽出39伙或約49%；另協成行何文田芳菲，首輪只推出10伙相當「保守」，惟首日僅沽出3伙，其中一伙其後更遭撻訂；而TDS發展的上環42 TUNG ST.，自7月初推售至今未錄成交。（見下圖）

與季內其他單幢新盤比較，薈藍銷情一枝獨秀，惟論及其地理位置其實不算突出，項目位於青衣寮肚路8號，需靠巴士或小巴接駁往港鐵站；論呎價，薈藍首日沽出的143伙中，逾九成單位的成交呎價超過2萬元，首批折實均價亦較屯門上嵐高出約12%。

年輕上車客不再只著眼位置、交通?

客觀條件非出眾，為何薈藍銷情仍能跑出？主因之一為項目銀碼細、入場門檻低。仲量聯⾏香港主席曾煥平指，「嗰度（薈藍位置）係成個青衣嘅中心位，一定要轉車先到，老實講嗰度除左個景，乜都冇。」

但他續指，薈藍呎價雖然超過2萬元，但單位面積細，單價不高，介乎600萬至700萬水平內，可用「林鄭Plan」作高成數按揭，吸引年輕上車客入市。他又指，對於近年不少年輕上車客而言，「交通便利」非最關鍵因素，部分反而更著重生活環境及質素，傾向較清靜之非市區地段。

屯門五年10盤推出　購買力耗盡？

同為位處民生地段的「納米盤」，屯門上嵐的首輪銷售表現，明顯較薈藍遜色。有分析指，這與屯門區承接力有關。屯門近年接連有新盤推出，由屯門市中心至青山公路掃管笏一帶，近五年來有超過10個新盤推售，如帝御系列三期、御海灣等，提供超過7,700伙，耗盡屯門及新界西附近地區大部分購買力。

相比之下，青衣區內新盤供應買少見少，除2019年推售之明翹匯（776伙）外，近十年來也沒有一手新盤供應，短期區內不見有其他潛在新盤，而區內二手私樓樓齡普遍約20至30年，故薈藍的推出即時吸引葵荃青區一帶的上車客。

除了預算較少的上車客，單幢盤亦吸引投資客源，貪其租金銀碼細，較易租出。曾煥平指，如當區將有或已有若干同類新盤，存在競爭，單位的升值潛力、回報，及至未來易手機會均未必有保證。不過，青衣區內細價新盤不多，料未來出租或轉手，租、售價不會太受壓。

7月股市波動影響投資入市氣氛

推盤時間亦是關鍵，屯門上嵐、何文田芳菲均在7月開價及作首輪推售，「撞正」股市波動。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑早前評價市況時指，7月整體市況回落，主因是本地證券市場波動，加上國內調控等，致使投資者對未來經濟環境有所憂慮，影響部分投資者之入市決定。

踏入8月份股市稍爲喘定，內地調控措施雖未停，但市場開始慢慢消化，適逢樓價指數再度破價，帶動氣氛，亦為薈藍推售營造有利條件。

至於上環42 TUNG ST. 由大古集團前大班簡基富創立之TDS發展，屬一梯一伙之精品式住宅，全盤僅13伙，標準戶全屬兩房戶，定位絕非針對上車客群，故呎價亦較其他同期推出的單幢盤高出近一倍，相信TDS也是採惜售態度，求價不求量。