分析｜啟德跑道區頭炮盤　拆解維港1號首批定價保守原因

中國海外（0688）啟德跑道區項目維港1號，今日（24日）開價，首批212伙折實均價22,977元，折實入場費656萬元起，折實均價不但較同區新盤低開一成，部分單位的呎價及售價也較區內的二手私樓低，定價算保守。項目預計7月初開賣，2023年3月入伙。

參考資料，維港1號坐落於啟德跑道4B區2號地皮，屬跑道區較中間位置，面向九龍灣及香港兒童醫院一帶，除靠海一邊，其餘三方均有其他住宅項目包圍，海景相對較窄。不過，旁邊的4B區1號、4C區2號，中國海外也有份合資發展。

跑道區位置自成一隅　密度低

維港1號為跑道區的首個住宅樓盤，目前的交通及配套，也有別於前北面停機坪區的新盤（如啟德一號、嘉匯、龍譽及THE HENLEY等）。由於北面停機坪區一帶，最早期的私樓啟德一號亦已入伙四、五年，而旁邊兩大公共屋邨、煥然壹居的龐大居住人口帶動，以及去年2月屯馬線第一期啟德站啟用，也令周邊購物、交通配套逐步成型。

反而跑道區位置相對遠離啟德車站，附近暫時未有任何配套，短期而言，出入經承豐道往九龍灣或更快捷。此外，參考啟德跑道區自2018年起，先後推出13幅地皮，私人住宅用地佔10幅，商業或酒店用地佔3幅。最後一幅住宅用地為4E區2號，今年初批出，預計跑道區未來五至十年仍會「大興土木」，當維港1號落成時，周邊料仍是在建中的地盤。

不過，跑道區的賣點之一是靠近海，算是自成一隅，而且跑道區的住宅密度較前北面停機坪一帶住宅群低，兩邊住宅的定位也略有不同。

維港1號首批212伙　折實均價22977元　最平656萬住啟德跑道區

而早前投得啟德跑道區住宅地之發展商包括會德豐、恒地（0012）、新世界（0017）、新地（0016）等。其中，新地獨資投得的第4C區3號地盤，年初已獲屋宇署批准興建9幢分層住宅，以及4幢洋房，總樓面約65.5萬平方呎。

第三季區內有至少兩新盤出籠

隨著屯馬線本月27日全線開通，刺激啟德區新盤需求，除維港1號外，恒地的THE HENLEY 第2期預料亦安排7月推售。另外，會德豐啟德沐泰街10號項目第1、2期，4月申請預售樓花同意書，或有機會於下季推出。