【拆局】疫情揭示失業率高企但樓價不跌的真正原因

疫情持續大半年，本港樓價似跌非跌。據政府數字，7月份差估署樓價指數（384.8點）結束兩個月升勢，按月回落0.5%。總結今年首7個月樓價雖反覆，但累積仍有1.48%升幅，與去年5月歷史高位（396.9點）比較亦只不過跌了3.05%。

相比過去十年（與2010年7月比）樓價累積漲升了1.5倍，今天的3.05%跌幅，可謂不痛不癢。雖然最新數據尚未反映第三波疫情的影響，不過市場普遍對8月份的樓價指數預測僅多跌約1.5%，甚為「保守」，假若疫情受控，市場近乎一致看好樓價隨即回升。

失業率與樓價脫鉤？

雖說「需求大、供應少」的格局一直支撐著本港樓市，不過，倘經濟環境轉差，置業需求理應也會隨之而減少。參考過往經驗，如97至99年失業率由2.1%升至6.4%，同期樓價大跌了42%；又如01年至03年，科網股爆煲至沙士，失業率由4.4%升至8.5%水平，同期樓價下挫26％，反映住宅樓價與失業率存在高度的負關聯性。

哪為何本港失業率由去年中的2.9%，升至最新報6.1%，創逾15年來的高位，大半年內24萬人失去飯碗，本港樓價卻仍然堅挺？

且細看失業行業的分類，是次肺炎疫情下，以零售、餐飲、旅遊等服務行業受影響最大，失業比率為10.8%，建造業則為11.3%，但他們都不是港樓的「中堅分子」；反而「撐起」港樓的金融、保險、地產、專業及商用服務業，其失業率僅為3.7%，相關企業亦較少出現大規模的裁員、倒閉。故單看整體失業數字，似乎已未能作為樓市走勢的參考指標。

金融與實體經濟的平行時空

事實上，疫情下，手持股、樓的「中產」仍能靠「錢滾錢」進行資產增值，累積財富，故新盤仍然熱賣、新股仍獲熱捧；不過，對於大部分基層或「無產階級」而言，股、樓如何熾熱、爆升，似乎也未能讓他們直接受惠，反而疫情引申的限聚令、禁堂食、無外遊等因素，窒礙消費，資金未有（或未能）流入實體經濟，實體店生意依舊難做，租金繼續照交，致令貧者愈貧，富者愈富，有產與無產者尤如身處平行時空。

政府有何重啟經濟方案？

縱使疫情緩和，實體經濟復元需時。03年沙士後，內地推出《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》（CEPA）及開放「自由行」，令港經濟得以由谷底翻身，迅速恢復，惟今天，政府尚未有疫情後重啟及刺激經濟的具體策略及計劃。反觀只要美國聯儲局及各國政府繼續大力放水，熱錢氾濫，加上零息政策下，樓市經歷調整後，還是會繼續向上。