【拆局】劈價蝕讓連連　但樓價不跌的殘酷真相？

樓市淡靜逾大半年，至7月初爆發第三波疫情後，開始出現暗湧，劈價賣樓、蝕讓求售等消息明顯增多，且減幅動輒過數十萬至過百萬元，乍看之下，樓市走勢似有下行跡象。不過，翻查數據顯示，樓市並未有如預期般向下，反而日前（21日）公布的中原城市領先指數（CCL）更結束三周連跌，按周回升0.18%，企穩180點，究竟當刻樓市下跌孰真孰假？

長情業主有較大減價空間

參考近月出現的多宗減價成交，表面上劈幅相當驚人，如早前太古城鳳山閣一個低層582方呎的兩房單位，獲原業主減價90萬至1,000萬元易手，減幅相當於樓價的8%，非常之狠。但看回原業主於2000年以約195萬元入市，狠劈後帳面仍獲利805萬元，升值四倍，仍然「賺到笑」。正因為這些較早期購入、持貨長時間的物業，「食盡」過去十多年的樓價升幅，自然可容許較大議價空間。而事實上，單位的成交價仍然比銀行網上估值889萬高出111萬元。

有不具名的代理直言，這是一向的策略，「在放盤時稍稍調高叫價，再大幅劈下來，營造割喉式的促銷效果，啲人好受落。」

↓近日劈價蝕讓的半新盤↓

蝕讓個案多數來自半新盤

至於蝕讓方面，成交價是與購入價比較，難以「營造」出來吧！其實，市場近月錄得至少20宗的蝕讓個案，大部分都有一個共通點：都是近3、4年內發售的新盤。因為2016至2018年正值樓市熾熱期，發展商以高市價開盤，變相買家當年購入價經已預支了往後數年的樓價升幅，故這些「半新盤」現時轉手，實難以獲利。若持貨未滿三年、須涉10%SSD稅項成本，就更容易出現蝕讓。

逾半億豪宅成交比例增加

疫市下，雖然二手交投甚膠著，不過，新盤及大碼豪宅市場卻未見受影響，例如近期唯一的全新盤屯門帝御‧金灣，兩輪銷售分別涉185伙，均錄得即日沽清的佳績，第三輪亦沽出98%單位，一手續旺，或多或少與發展商提供折扣優惠或按揭計劃有關；同時，一些重磅的超豪宅貨尾亦持續獲承接，成交比例趨增。8月份迄今一手市場已累積錄得至少14宗造價逾半億元的買賣，多為洋房及特色戶，反映豪客仍然對後市有信心。

林一鳴：別太著眼極端個案

資深投資者林一鳴更直言，「近期市場見到的大幅劈價，叫價往往嗌到天咁高，最後成交價其實只係市價、甚至創新高，冇咩參考性。」他又認為，大部分業主均寧願靜觀其變，大眾無需要太著眼於該些極端的劈價、蝕讓成交個案，認為只是佔市場買賣總數的大約一成，難以反映大勢，不宜受個別個案牽動情緒，他又認為樓市未有下行跡象。

事實上，今時今日全球不斷量化寬鬆，各國大量「印銀紙」，市場充斥的熱錢資金，部分定轉流入物業市場，疊加本港住宅供應不足、剛性需求強大這個不爭的事實，樓價似乎易升難跌 。