中環中心賣散租賃無以為繼　每呎叫租40元　回報迫近一厘

長實集團（1113）於2017年以402億元高價售出中環中心75%權益，吸引一眾本地投資者合組財團購入，並隨即進行全層轉售、拆售或放租。不過，適逢中美貿易戰加上疫情雙重夾擊，近半年情況出現大逆轉，指標甲廈頻現退租，空置率節節上升。當日以高價購入拆售單位的業主，近日要以「超低價」求租，每呎叫租由85元劈至40元，比鄰區灣仔乙級商廈還要低殘，回報迫近一厘。有投資者直言，因大廈已賣散，租務表現或「冇咁堅挺」。

每呎叫租由85元減至40元

翻查資料，近日低價放租的單位，最初原是由資深投資者蔡志忠於2017年向「誠哥」購入，蔡氏於翌年把持有的22樓全層，分拆為12伙出售，入場費逾7,000萬元，呎價約4.1萬至4.3萬元，當時吸引不少買家購入收租。其中，一名長線投資者以約8,598.33萬元接貨，並旋即以每方呎85元放租，不過一直乏人問津。

期間，他數度調整叫租至每呎60至70元水平，直至今年7月終大幅減價至每呎約40元求租，成為大廈每呎叫租水平最低的租盤，可謂「頂爛市」，該單位現況已交吉，以面積約1,973方呎計，意向月租約7.9萬元。假若以每呎40元水平租出，估計業主僅享有1.1厘租金回報，大幅跑輸其他類型物業。

蔡志忠：港島甲廈租金或再跌一成

對於上述租盤以低價推出，資深投資者蔡志忠認為，只屬個別例子。他又指，目前中環中心的最低成交呎租為55元，已較兩年前下跌兩成，相信對市場已具有吸引力。

對於中環中心目前的租務情況，蔡氏認為，該廈由於已經賣散，業主數量增加，租務表現或「冇咁堅挺」，但該廈始終擁有多家大型企業落戶，而且依然是「二線頭」的甲級商廈，估計仍有能力吸引租戶進駐。他又指，整體港島核心區寫字樓租金水平，近一年已錄一至兩成跌幅，但由於疫情嚴峻，估計下半年租金有機會再跌5至10%。

綜合市場資訊，今年中環中心的租務表現疲弱，成交呎租介乎55至99元，未曾出現呎租過百元的情況。5月份之後，該廈更錄得不少呎租「5字頭」、「6字頭」的租務個案。如5月初，該廈一個面積約4,018方呎的低層戶，以每月約22萬元租出，呎租約55元，為四年新低水平。

高價租賃原來是「自己友」

事實上，去年中環中心的租務成交中，不乏呎租逾百元的高價個案，不過卻是由「自己友」承租。如2019年初，金利豐金融（1031）向其控股股東兼行政總裁朱李月華，租用大廈72樓全層，每月租金305.7萬元，租期3年，全層面積約26,586方呎，成交呎租115元。此外，同年2月份更有市場消息指出，該廈一個極高層11至13室，成交月租約75.4萬元，單位面積約5,807方呎，呎租更高達130元，創大廈新高。