【誠哥妙算】中環中心買家接火棒　小巴大王劈價三成放售樓面

疫情一直未放緩，各類商業物業價格回落，即使持有甲級商廈的資深投資者也要割價求售。三年前，長實集團（1113）以402億元售出中環中心75%權益，成為市場焦點「巨刁」，當時買家之一的「小巴大王」馬亞木，近日放售持有的其中三層樓面，意向呎價約2.9萬元，每層叫價約7.2億元，較兩年前放售時的意向價再低逾三成。

意向呎價穿3萬元

市場消息透露，由馬亞木持有的中環中心三層低層全層樓面，包括20樓、26樓及29樓，新近推出放售，每層樓面面積約2.5萬方呎，意向呎價約2.9萬元，即每層意向價高達逾7.2億元。「小巴大王」馬亞木兒子馬僑生回覆《香港01》查詢時表示，不評論上述消息。

翻查資料，2017年長實集團以402億元售出中環中心75%權益，當時買家包括中資中國國儲能源化工集團，及夥拍多位本地資深投資者，包括中國港澳台僑和平發展總會會長、中華總商會永遠榮譽會長盧文端、投資者「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、還有「物流張」張順宜及蔡志忠等。當中又以馬亞木承接的樓面最多。

不過，隨後在2018年2月份中國國儲能源化工集團退出，其位置由世茂房地產（0813）許榮茂及金利豐李月華等取代。在2018年4月份該批投資者完成分樓程序，之後也各有部署。

由招租改為拆售

其中，由馬亞木持有的13層樓面，當中有12個單位於2018年8月份透過地產代理推出招租，單位分布在中低至中高層，意向呎租83至95元。在同年9月份，馬氏再委託地產代理為68樓12至13室進行招租，意向呎租更高達105元。

2018年10月份馬氏改變策略，把中環中心26樓的7個單位「由租轉賣」推出拆售，入場單位面積約1,735方呎，意向呎價約4.2萬至4.35萬元，售價逾7,280萬元。若以當時和最新的意向呎價作比較，是次推出的三層樓面，較兩年前回落約31%至33%。

有消息人士透露，是次市傳馬亞木願意劈價求售上述三層全層，主要由於港島甲級寫字樓租務市場走勢向下，租金水平較兩年前的高峰期大幅回落，租務回報未如理想。如騰訊（00700）旗下子公司、手機遊戲公司Riot Games，於上年8月份提早近兩年退租馬亞木持有的中環中心51樓1至3及6至7室，涉及面積約10,838方呎，月租高達約102萬元。

租務回報遜預期

而馬氏與其他投資者在購入中環中心整批物業時，採用高息貸款，融資成本高昂，而今年馬氏亦有把旗下27樓、29樓及47樓全層加按。市場估計，上述租務表現及借貸利息成本等因素，令馬氏改變態度，不惜減價，急急求售套現。

翻查資料，中環中心的呎價於去年初已跌穿3萬元關口。如紀惠集團在2018年8月份，以逾7.623億元購入該廈19樓全層，面積24,592方呎，呎價約3.1萬元。不過在2019年1月份，該集團再下一城以逾7.369億元購入該廈28樓全層，面積約24,980方呎，當時成交呎價已跌至約29,500元。