粉嶺街市「舖王」直擊　13萬蚊一呎賣平價菜　資深代理解玄機

在社運及疫情夾擊下，本港零售市道遇「超級寒冬」，首季零售銷售價值創史上最大單季衰退，旺區街舖市值隨之大減。然而，一般民生消費未受太大影響，港人疫情下更傾向留家「煮返兩味」，造就街市舖有價有市，近日屢錄成交。

其中，連鎖菜店「新界仔」最近便由租客「升呢」成為業主，原來要月租11萬元的粉嶺街市舖，「新界仔」索性以2,950萬元、實呎價高達13萬元買入！到底「新界仔」主打「內地直銷菜」是否如此好賺，能夠捱得住11萬元月租之餘，更可撐起近3,000萬元的舖位？

在限聚令下，港人減少外出用餐，反而更願意留在家中下廚，據政府公布，今年首4個月魚類及禽畜肉類的銷貨值上升15.3%，而新鮮蔬果則升9.8%，街市及超市生意頓成「逆市奇葩」，带挈相關商舖成交。

粉嶺街市舖癲價成交　 「董事王」助新界仔買舖

事實上，近日街舖市場錄得不少「癲價」成交，其中粉嶺聯安街地舖建築面積380呎，實用面積約230呎，業主以2,950萬元沽出，實用呎價高達13萬元，堪稱街市「舖王」。租客原為「新界仔」菜檔，主要賣蔬菜生果，月租11萬元，最新回報率達4.5厘。原業主於2012年10月斥1,200萬元購入該舖，持貨逾7年升值約1.5倍，於當前舖市表現眼前一亮。

翻查資料，粉嶺聯安街舖新買家為創智慧有限公司（INNOVATION WISDOM LIMITED），首任董事為葉家潤，傳媒曾形容其為「董事王」，高峰期擁有多達942間空殼公司，最新仍為621間公司的董事。而根據公司註冊處的文件顯示，創智慧另一董事李小玲，是營運「新界仔優質果菜」的加禾農業有限公司之董事，意味該舖租客榮升為新買家。

大單邊舖人流旺 　內地菜平價吸客

記者於日前（10日）上午到該舖視察，只見新界仔菜檔處於聯安街大馬路旁，鄰近地舖有水果及鮮肉檔，旁邊是連接附近屋苑的行人天橋，一街之隔為聯和墟街市。該舖位外拉起數個簷篷，多個貨架放滿各種蔬果，有約10名員工忙著叫賣、收錢及補貨，時不時有路過行人駐足觀看，記者觀察一段時間，見高峰期同時約近20人揀選蔬果，人流絡繹不絕。

記者欲與店員閒談數句，她僅稱：「前排落雨生意麻麻地，少人買餸，最近（生意）都係一般啦，今日好返啲！」而熟客梁生則指，「好少去街市嗰邊，呢度（買餸）平好多，幾乎日日嚟買，落雨都照嚟，平日傍晚嚟會有3至4蚊斤菜，好抵買。」

貨架上的「超甜菜心」售約16元兩斤，「昆明生菜」售約12元兩斤，店員透露來貨均為內地直銷菜。對比聯和墟街市菜檔，本地菜心售價約14至16元一斤，生菜售12元一斤，價格的確較為便宜。

店舖價值不止於舖面面積

為何一間實用面積只有230呎的地區小舖，呎價可高達13萬元？原來，街市舖的價錢並非單純以面積大小衡量。利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，街市舖的價值並非以呎價計算，而是視乎店外位置的大小、門面是否闊落、是否為單邊舖等衡量。他形容，街市舖一般習慣將貨品擺放至舖外位置，可見放置空間愈大，該舖就愈值錢。

他另指，粉嶺聯安街舖則差不多是該區位置最佳的單邊舖，靠近馬路及巴士站，故高價成交亦有理，而街市舖業主一般亦為街市營運者，分析租客因該處生意暢旺，寧願直接買舖，免得日後被業主「踢走」。

街市舖有價有市　 對手「家農」4700萬掃北角舖

除了近日「新界仔」高價買舖，這些街市舖在市場上亦有相當投資價值。其中，黃大仙蒲崗村道33號地下百利軒地下1A至1C舖，建築面積637呎，今年5月以2,768萬元成交，建築呎價達4.3萬，該舖現時由「家農優質果蔬」以月租8萬元承租，回報率約3.4%。

另外，據代理透露，有「富貴街市」之稱的北角春秧街，其91號地下H舖最近錄得成交，建築面積1,200呎，成交價4,700萬元，建築呎價近4萬元，以現時月租12.7萬元計，回報率約3.2%。翻查資料，買家為行福有限公司（LUCKY ETERNAL LIMITED），公司董事為簡利珍，為「蔬菜王國」家農蔬果的負責人，分店數目逾42家店。