龍床盤菁雋一呎管理費逾5蚊！　專家拆解釐定準則　睇實管理份數

辛苦儲錢一圓「上車夢」，不過「上咗車」並非無後顧之憂！除了收樓時單位質素可能良莠不齊外，發展商有時還會送上意想不到的「驚喜」！單棟樓、被外界喻為「龍床盤」的屯門菁雋以細聞名，管理費同樣「吸睛」，個別單位每呎收費超過5蚊！

屯門「單幢樓」管理費貼近市區豪宅價，原因為何？且看發展商、測量師及一手銷監局如何拆解管理費計算準則。

菁雋為單棟樓，合共356伙，由開放式至3房間隔。大廈有3部電梯出入，一層共有36個單位，尤以只有128方呎「龍床盤」最受關注。記者上月曾與資深驗樓師賴達明實地考察，部分單位景觀尚算開揚，一邊可望見河景及鐵路景；另一邊的單邊一房單位，則可遠望附近足球場。

同時，近年推售的新盤往往標榜設豪華會所設備，酒店式管理服務等予住客享用，以單棟樓計，菁雋會所設施也算不俗，設有KTV房、健身室、瑜珈房、宴會廳、可供燒烤的平台，以及淋浴設施等。

菁雋管理費每呎逾5元

聽落美好，但始終「羊毛出自羊身上」，有菁雋業主透露，其單位管理費達到5.1元一呎！

對新盤業主而言，第一次與管理處「交手」可能是單位執修，逾5元一呎表現又如何？有菁雋業主向《香港01》透露，上月初已向管理處提交執修表格，但拖近一個月仍未開始進行工程；同時亦有業主指，執修效果未如預期，工程人員只進行了少部份執修，再度追問後仍未獲管理處回應，「幾時整都畀唔到個期，得個等字，管理費又收足！」該名業主透露，其單位面積239方呎，每月需繳交管理費1,200元，計落平均5元一呎。

菁雋發展商回應《香港01》時表示，已逐一向提出執修的業主聯絡，並派專人跟進。目前發展商正加緊執修，爭取12月份內完成工作；發展商又指，菁雋管理費平均為每平方呎4.8元。

新界盤管理費貼近豪宅

菁雋單位細，平均管理費逼近5元，實在「拍得住」市區。綜合市場消息及媒體報道，近年新盤管理費平均約每呎4元，個別則達到5元，如北角「尚譽」及啟德「嘉匯」，管理費更分別為5.7元及5.3元。

除了菁雋，即使不屬傳統貴價地段，部分新界盤亦可能收取貼近於豪宅的管理費。例如馬鞍山薈晴，每方呎管理費亦為5.1元；而「單幢樓」的每呎收費，似乎亦較大型屋苑為貴，例如大坑單幢盤瑆華，該盤共103個單位，最細面積由383方呎起，以每呎管理費7.6元計算，每月最少要支付近3,000元管理費。

以「管理份數」攤分管理費

何解「單幢樓」管理費可以「高人一等」呢？香港測量師學會物業設施管理組主席黃貴生接受《香港01》訪問，拆解管理費釐定準則。他表示傳統而言，管理公司以「量出為入」的方法，去釐定管理費。但現時由於政府法規上的改變，如與環保相關的法規、通脹等，管理公司會預先估算，再釐定管理費。

至於業主之間，以什麼準則去攤分費用呢？黃貴生指，大廈公共契約中，分「業權份數」及「管理份數」。簡單而言。「業權分數」是當大廈全幢沽出後，每個業主獲分派利潤的比例；「大家都500方呎的單位，一個是向海，一個望墳，兩個單位價值都唔同，業權份數都唔同。」

不過「管理份數」的基本原則，是考慮每個單位估計居住人數，及其可以享受公共地方及設施的成本作出公平的攤分，「單位望海同望墳，都係用同樣的設施。」因此假設兩個樓盤的會所設施規模相約，加上日常管理、保安、清潔、維修及保養等，管理公司每月收費均為100萬元計，由於「單幢樓」的整體居住人數照計遠低於另一個非「單幢樓」屋苑，因此「單幢樓」的業主所需攤分的管理費便相對高昂。

還看服務質素

另一邊廂，管理處的服務質素也會影響管理費收費。物業管理業監管局主席主席兼立法會議員謝偉銓，接受報章時訪問亦曾指出，難以評論新盤管理費是否「收得太高」，認為管理費水平，或與其所包含的服務質素較高，例如住戶能免費享用會所設施或泳池等，收費會較會所設施按次收費為高；又或者豪宅需要更高質素的管理人員有關。

他提醒，若果業主認為管理費過高，入住後可留心哪方面支出較多，例如泳池的暖水池，是否可在夏天不需要時關掉等，「最緊要管理公司賬目清晰，有足夠透明度。」

銷監局：留心維修開支入

賬目可入住後留心，但新樓管理費在買樓時，卻未必可了如指掌，原因是發展商銷售時，不會公布管理費水平，準買家只可「靠估」，入伙後亦只能「硬食」。菁雋的發展商於記招中曾表示，目標收取每呎4.5元管理費，但最終平均收費為4.8元，個別單位更收逾5元。

因此一手銷監局較早前提醒，一般來說，發展商會在售樓說明書中列明不同單位的管理／業權份數，而業主需按照份數的比例，分擔相等比例的管理及維修費用。

當局舉例，某類外牆裝修物料的管理及保養開支較高，提醒準買家從樓書內的「裝置、裝修物料及設備」部分查閱。如外牆鋪設玻璃外牆及／或玻璃幕牆，須留意檢查、清潔、保養及維修時可能會使用吊船，這些額外開支或會計入管理費，由業主分擔。準買家同時應向賣方查詢，保養、維修或更換這類住宅物業的冷氣機時，會否涉額外開支或工程。

局方強調，多次鼓勵賣方在樓書以外的刊物或宣傳物品，向準買方提供管理費款額或預計款額範圍，以供準買家參考。