來年僅15幅住宅官地應市　伙數勁削逾4成　或惹發展商盲搶地？

政府來年度推出之住宅地供應勁縮！發展局今日﹙28日﹚宣布2019/20年度的賣地表，只有15幅住宅用地，合共提供約8,850伙，按年勁減4成。
有測量師直言，規模減少後，政府仍有足夠的土儲應付未來4至5年的房屋需求，但2023年之後，若果未有及時補充土儲的話，或會出現小型發展商高價「盲搶地」！

來年度政府推出的15幅住宅官地，包括8幅滾存地皮及7幅新增用地。其中，有10幅地皮無須進行修訂或已完成修訂大綱圖程序，5幅則為未完成修訂。

發展局局長黃偉綸表示，該15幅土地，已有10幅完成改劃程序，涉及8,090伙，佔賣地表可建單位8,850伙的約91%。餘下5幅土地雖未完成改劃，但以伙數計算，佔比例僅約9%。

至少4幅過百億地皮待售

上述15幅地皮，預計可建約8,800個單位，較本年度預計推出的27幅地皮、可建約15,250伙大幅減少逾4成。

檢視最新賣地表，6幅來自新界區，4幅來自港島區，5幅來自九龍區，不少位於貴重地段，最有「睇頭」的莫過於山頂文輝道地王﹙估值約200億元﹚、壽臣山南風道地皮﹙估值約100億元﹚、安達臣道對出地皮﹙估值約100億元﹚，以及3幅估值皆過百億元的啟德地皮。

此外，今年亦會有2個港鐵（0066）物業發展項目，包括黃竹坑站和日出康城，合共提供2,650個單位；市區重建區項目則只有1個，為深水埗福榮街／東京街項目，預計可提供180個單位。連同私人發展重建項目提供3,860個，預計2019/20年度可建單位總數約15,500個單位，按年大跌4成，並為過去9年來最少。

萊坊：小型發展商或搶高蚊型地地價

萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文直言，今年供應「好似少咗」，主要與公私營房屋供應比例，改為「七三比」有關。皆因政府去年底將未來10年建屋目標削減1萬伙，至45萬伙；其中公私營房屋比例由「六四比」改「七三比」，變相令私樓供應銳減4.5萬伙，至13.5萬伙。

不過他相信，到2023年前，政府的土地供應仍然充足，之後則要視乎「公私營合作」模式、棕地發展，甚至填海及人工島等的實際落成情況，「依家最大問題是沒有時間表，冇人知呢啲供應幾時出到來。」

林浩文建議，要解決問題，中期而言要落實「公私營合作」模式及棕地發展，長遠再考慮填海及人工島。不過他亦指出，政府在未來4至5年住宅單位供應達標的前題下，似乎已預留部分「彈藥」，去應對相關問題，「以預售樓花及貨尾計，以將達9.7萬至9.8萬伙，可達政府的供應目標，因此即使土地儲備中有土儲，仍選擇暫時不推出。」

料樓價或會跌10%

市民最擔心的是私營房屋土地供應減少，或會推升地皮成交價及私樓樓價。惟林浩文相信，今次比例的改變，未必會造成上述的情況，「大型發展商本身有好多土儲，好似農地改劃、強拍等，所以唔太擔心他們會唔夠地。反而小型發展商就可能用高價搶蚊型地，賺少少都做。」

因此他預料，短期內不會對私樓市場帶來太大的影響，但受空置稅及市況影響，今年地價或會跌5至10%，至於樓價則最多跌10%，「如果中美貿易戰、英國脫歐唔太影響經濟，樓價咪唔會跌咁多。」

會德豐梁志堅：籲政府增加地積比

會德豐地產（0020）副主席梁志堅則估計，住宅地皮供應減少將推高地價，「發展商土地成本增加，自然要賣得貴啲，但都要睇啲人係咪Afford（負擔）到。」他續稱，賣地計劃涉及3年以後的房屋供應，相信短期內對樓市影響不大，但長遠會否造成影響，則視乎政府能否在短期內公布彌補方法，盡快透過發展棕地及農地，增加土地供應。

梁志堅指出，公私營房屋由「六四比」轉為「七三比」，令長遠私營房屋土地供應減少，他建議政府可增加實際地積比率，新界農地則可透過「改契」修改地皮限制，增加可建單位數目。

九建楊聰永：感覺政府難取地　

九龍建業（0034）市務及銷售部總經理楊聰永指出，今次賣地表予人感覺「政府難取地」，故拿出來的地皮不多，但相信對市場心理因素影響較大。他指出政府推地後，發展年期為5年，因此對樓市影響滯後，除非政府大幅增加或減少供應，令到市場心理上有較大影響，才會對短期樓市有太大影響。

至於本港中短期土地供應，楊聰永認為不同團體有不同意見，要大幅增加土地創造供應，明日大嶼是其中方案，但亦是「較遠」的供應，難平衡市場目前的龐大需求，加上政府將公私營房屋比例改為七比三，令人感覺房屋供應過分集中公營市場。

英皇國際（0163）執行董事張炳強表示，雖然私人住宅地潛在供應量減少，但發展商仍有不少方法取得地皮，除了競投官地，集團會併購舊樓、從私人市場買地及發展農地，認為供應量合理。

施永青：供應始終難應付需求

另外，中原集團主席施永青表示，香港在面對大量住房需求下，不論明年供應，還是過去幾年政府賣地供應量，都是難以應付需求，所以中短期供求關係一定不平衡，而今次賣地計劃對樓市未必有太大指標作用。

對於今年樓價走勢，他稱，自己不想「亂咁嗡」去猜測樓價走勢，雖然短期供應量一定不足夠，但香港樓價仍受多眾因素影響，包括中美貿易戰等因素影響，莫講是明年，就連今年樓價走勢都「估唔到」。