【負資產重臨】銀行員工按揭曝光 「零首期極低息」極易上車？
負資產重臨！金管局早前公布，去年第4季錄得262宗新增的負資產個案，金額11.89億元。幕後「兇手」原來是銀行員工按揭﹙staff mortgage﹚，皆因不少銀行都會向員工提供「十成十」按揭計劃作為福利，利率更低見0.8厘。亦因此，去年樓價由高位回調近1成後，有一批員工便首當其衝，落入「負資產」的界線。
不過，若果擔心銀行「愛你變害你」，引致負資產潮再臨，銀主盤大增，則屬杞人憂天。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓指出，今年第1季負資產宗數或挑戰千宗，但只是心理影響居多！
金管局早前公布負資產住宅按揭貸款的最新調查結果，2018年第4季的負資產住宅按揭貸款宗數為262宗，是自從2016年第4季以來再次錄得負資產個案。當局解釋，這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，因其按揭成數一般較高。
銀行打工仔 按息低至1厘樓下
何謂「一般較高」？綜合市場及銀行內部職員消息，各大銀行的員工供樓按揭計劃中，首期最「爽手」的是滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港，三間行均提供月薪120倍按揭，最高可造2,000萬元。息率方面，中銀香港最吸引，為最優惠利率（P）減4.5厘，以目前P為5.125厘計，按息0.625厘；其次是滙豐、恒生等銀行，同樣是最優惠利率（P）減4.5厘，但就設0.8厘的下限。值得一提，實際利率和貸款金額要按不同個案而定。
相比一般街客，目前實際按息為2.375厘，購入一個500萬元單位，承造9成樓宇按揭、還款期30年的話，全期總利息179.6萬元；而套用銀行職員0.8厘的按揭利率，全期總利息僅需56.3萬元，足足慳了123.3萬元。
仍要通過壓力測試
另外，使用銀行的按揭計劃的員工，最大好處是減少供樓的利息支出，但最終能否借足十成樓價，仍須考慮其他因素，如通過3厘的壓力測試。以還款期30年、最低0.8厘按息計算，一名月入5萬元的職員，在通過3厘壓測下，最高僅可借562萬元，月供20,122元，每月供款負擔比率約40%，也符合金管局對高成數按揭的「供款與入息比率」45%的要求。
所謂高成數按揭，即是較金管局正常所容許的最高按揭成數超過20%，在正常情況下700萬元物業最高的按揭成數為6成。假如貸款人的收入通過不了壓力測試，也可以選擇增加擔保人，將貸款人和擔保人入息和負債加起來，以通過壓力測試。
更多詳細報道：
只要業主守得住 「Call Loan」機會微
銀行對自家員工「手鬆」，提供高成數按揭，在樓市回調甚至逆轉下，已令他們成為首批負資產人士。去年首3季樓價處於上升軌，中原CCL在去年8月中高見188點後回落，到去年12月底已累瀉7%。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓直言，第4季樓價出現明顯跌勢，負資產重現是正常事件，但對情況並不擔心。
劉圓圓解釋，樓市回調致使物業市值比尚未清還的本金現值還要低，但這不會令銀行突然「關水喉」，皆因負資產和「Call Loan」無必然關係，「負資產一日唔兌現，都唔會loss（損失），只要業主守住每月還款，銀行『Call Loan』機會甚微，因為如果收回物業變賣，價值亦有所損失。」她續稱，只有當經濟轉差，業主失業無能力還款，拖欠供款3至6個月，才會真正出現「Call Loan」。
料負資產宗數續向上 今年首季或挑戰千宗
話雖如此，負資產再現江湖，的確只是一個開始。她認為香港樓市交投量雖已回升，但樓價仍未見明顯升勢，預計負資產的趨勢是輕微上升，下季負資產新增個案或挑戰千宗，重回2016年首兩季的水平。但劉圓圓強調，負資產宗數相對於樓市成交宗數，佔比仍不多。
即使金管局公布的負資產數字，只涉及銀行提供的一按貸款，並不包括涉及二按的住宅按揭貸款，數字或未能反映全港負資產的個案。她亦道，近年樓花按揭個案中，只能1成左右承造發展商的高成數按揭，故情況並非太嚴重，只要業主準時還款，發展商按揭同樣不傾向「Call Loan」。