中原張競達降啟德地估值11%至91.9億 料發展商出價趨保守

中原張競達降啟德地估值11%至91.9億 料發展商出價趨保守
撰文:鄺月婷
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九龍啟德第4B區3號地皮將於本周五截標,近日樓市氣氛轉差,山頂文輝道豪宅地早前意外流標,大嶼山住宅地更低於市場估值下限批出。中原測量師行執行董事張競達指出,預計發展商對後市不抱樂觀看法,出價已轉趨保守,故將該地估值由原先103.4億元調低至91.9億元,每呎樓面地價16,000元,調減幅度11%。

張競達認為,啟德新區擁大型基建及沙中線概念,發展潛力優厚,加上該地皮位處跑道中段,向市區方向,享市景,相信入標反應仍然踴躍。

啟德第4B區3號地皮地盤面積約為104,475平方呎,指定作私人住宅用途,最高樓面面積為574,615平方呎。

財政預算案2025| 地價收入料210億削4成 專家:貼近現實合理水平

撰文:蔡偉南
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【財政預算案2025、財赤、財政預算案、樓市、樓價、減辣、撤辣】財政司司長陳茂波今日(26日)公布2025/26年度《財政預算案》,地價收入預算為210億元,較2024/25年的相關數字330億元,減少了120億元或39%。

陳茂波提到,2024/25年度資產市場受壓,政府從土地和印花稅的收入均有所減少。當中,地價收入為135億元,較原來預算大幅減少約195億元。

2024/25年度地價收入預算330億 最終僅135億

而展望2025/26年度,以該年度賣地計劃和土地供應目標為依據,地價收入預算為210億元。不過翻查資料,2024年2月底公佈2024/25年度《財政預算案》,當時地價收入預算330億元,意味政府大幅減少地價收入近四成。

展望新財年土地供應,2025/26年度賣地計劃推出共8幅住宅用地,如連同鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目的潛在土地供應可興建約13,700伙。

新財年不推商業地 部份商地改劃住宅

政府同時公佈,未來一年不會推售商業用地,並考慮將部分商業用地改劃作住宅用途,及提供更多用途上的彈性。同時推遲洪水橋/厦村新發展區市中心商業用地的原址換地完成期限。

張翹楚認為,以現時人均居住面積161平方呎計算,面積下限至少要320平方呎才算合理。

張翹楚:非政府睇淡後市 不想讓社會感覺落空

對於政府調低地價收入預測數字,泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為政府不是睇淡後市,而是拉近現實情況,不希望讓社會感覺預算案與預測數字出現明顯落空、差異。

他又指出,新財年不會推商業地,但實際上過往賣地高峰期,大部份地價收入貢獻均來自商業地,例中環、西九高鐵站、旺角等商業地王。因此在不推商業地的情況下,單靠住宅、物流地皮,賣地市場不會回高光時刻。

發展商部份北都地皮被收回 料補地價個案減少

他認為,政府預測地價收入數字210億元,是一個合理水平,也是一個貼近現的理想預測,同時也反映政府預計不會再有深度跌幅,料未來市況與目前地價持平。

至於補地價個案方面,他表示,相關個案不會像過往這麼多,因北都發展範圍內,發展商所持有的部份土地已被政府收回,因此認為最新政府預測數字會讓市場更受落。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,賣地方面,初步看政府手頭上有一些貴重官地,包括啟德跑道區4B5地皮、赤柱豪宅地,灣仔原商業地改作住宅出售、天水圍原巴士廠地等,總收入或僅約80億元。若來年補地價收入有較大的提升達三成之多,這方面的收入也只是80億元左右。

然而,根據過往賣地表現,即使市況良好,亦會有技術的問題出現,所有賣地表的地皮全數出售的可能性仍然不高。綜上所計,補地價和賣地收入與目標的210億元仍有距離。

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政府指未來一年不會推售商業用地,並考慮將部分商業用地改劃作住宅用途。
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北部都會區。(發展局圖片)
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