九龍啟德第4B區3號地皮將於本周五截標，近日樓市氣氛轉差，山頂文輝道豪宅地早前意外流標，大嶼山住宅地更低於市場估值下限批出。中原測量師行執行董事張競達指出，預計發展商對後市不抱樂觀看法，出價已轉趨保守，故將該地估值由原先103.4億元調低至91.9億元，每呎樓面地價16,000元，調減幅度11%。
張競達認為，啟德新區擁大型基建及沙中線概念，發展潛力優厚，加上該地皮位處跑道中段，向市區方向，享市景，相信入標反應仍然踴躍。
啟德第4B區3號地皮地盤面積約為104,475平方呎，指定作私人住宅用途，最高樓面面積為574,615平方呎。
【財政預算案2025、財赤、財政預算案、樓市、樓價、減辣、撤辣】財政司司長陳茂波今日（26日）公布2025/26年度《財政預算案》，地價收入預算為210億元，較2024/25年的相關數字330億元，減少了120億元或39%。
陳茂波提到，2024/25年度資產市場受壓，政府從土地和印花稅的收入均有所減少。當中，地價收入為135億元，較原來預算大幅減少約195億元。
而展望2025/26年度，以該年度賣地計劃和土地供應目標為依據，地價收入預算為210億元。不過翻查資料，2024年2月底公佈2024/25年度《財政預算案》，當時地價收入預算330億元，意味政府大幅減少地價收入近四成。
展望新財年土地供應，2025/26年度賣地計劃推出共8幅住宅用地，如連同鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目的潛在土地供應可興建約13,700伙。
政府同時公佈，未來一年不會推售商業用地，並考慮將部分商業用地改劃作住宅用途，及提供更多用途上的彈性。同時推遲洪水橋／厦村新發展區市中心商業用地的原址換地完成期限。
對於政府調低地價收入預測數字，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為政府不是睇淡後市，而是拉近現實情況，不希望讓社會感覺預算案與預測數字出現明顯落空、差異。
他又指出，新財年不會推商業地，但實際上過往賣地高峰期，大部份地價收入貢獻均來自商業地，例中環、西九高鐵站、旺角等商業地王。因此在不推商業地的情況下，單靠住宅、物流地皮，賣地市場不會回高光時刻。
他認為，政府預測地價收入數字210億元，是一個合理水平，也是一個貼近現的理想預測，同時也反映政府預計不會再有深度跌幅，料未來市況與目前地價持平。
至於補地價個案方面，他表示，相關個案不會像過往這麼多，因北都發展範圍內，發展商所持有的部份土地已被政府收回，因此認為最新政府預測數字會讓市場更受落。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，賣地方面，初步看政府手頭上有一些貴重官地，包括啟德跑道區4B5地皮、赤柱豪宅地，灣仔原商業地改作住宅出售、天水圍原巴士廠地等，總收入或僅約80億元。若來年補地價收入有較大的提升達三成之多，這方面的收入也只是80億元左右。
然而，根據過往賣地表現，即使市況良好，亦會有技術的問題出現，所有賣地表的地皮全數出售的可能性仍然不高。綜上所計，補地價和賣地收入與目標的210億元仍有距離。
