二手交投持續放緩，東涌映灣園有個別業主加大減幅沽貨。
映灣園10座中層C室，兩房間隔，實用面積563平方呎。業主於上月初叫價745萬元放盤，見二手市況冷清，一個月內2度減價，累減77萬元或10%至668萬元沽，實呎11865元。
原業主於2010年以288.5萬元買入單位，持貨8年，帳面獲利379.5萬元或1.3倍。
中原地產東涌映灣園第四分行分區營業經理陳旭明表示，對上一宗同類單位於上月錄得，造價692萬元，月內樓價回落24萬元或3.5%。
每年一度的《財政預算案》在周三（26日）正式公佈，最受地產業界歡迎的新政策，一定係細價樓印花稅大減價，樓價400萬元或以下的住宅或非住宅物業，印花稅只係需要100元，即係只係象徵式收費，燈神覺得呢100蚊甚至連行政費都唔夠畀。
印花稅大幅減少，即係買賣物業的交易成本大幅降低，燈神估計只會利好細價樓交投數字，不過樓價會唔會止跌回升，就係另一個問題。
不過近期「炒樓炒到癲」、FULL PAY豪斥2,565萬元狂掃5伙住宅的投資者Ken Sir呂宇健，似乎就對新政策睇得好樂觀。佢就同燈神講，預計樓價400萬元或以下的物業，睇嚟都會變「炒家樂園」，仲話依家印花稅率仲平過買股票。
Ken Sir解釋點解咁睇好細價樓，佢就話其實過去幾年，樓價大插水，過去好多樓價480萬至500萬元的住宅單位，近期已經劈到淨返300萬頭水平，真係嚇死人。
由於樓價已經大幅回落，Ken Sir就話這一類樓價300萬至400萬元的住宅單位，預計轉手率將大幅上升，交投𣈱旺。點解咁有信心？原來Ken Sir主要睇好租金回報，佢就話呢一類細價樓，由於已經大跌價，租金水平已經升到去大約4厘至5厘水平，直言覺得「跌多咗」，所以Ken Sir近期已經不斷連環掃入荃灣荃景圍一帶屋苑的細單位，當中包括多伙荃灣中心細單位。
至於點睇預算案最新政策？Ken Sir就本身樓價300萬至400萬元的物業，本身都要交印花稅，其中樓價400萬元的單位就繳付樓價1.5%的印花稅，大約就6萬元，最新變咗100元，即係平咗59,900元。其實呢一筆慳咗的金額，對呢一堆細價樓來說，相等於送咗6個月租金。
但如果未來這一類細價樓，在樓價300萬至400萬元多次轉手，假設「可能300幾萬買入，短炒下手再買380萬」，咁當中就慳咗兩轉印花稅，合共慳咗逾10萬蚊。所以就估計呢一類細價樓交投將會愈來愈旺，繼續短炒。
不過Ken Sir都補充一點，這一類細價樓當然就不是買完求其簽個名就賣走或直接出租，都係需執一執裝修「Add Value」。輕輕裝修一下「望落去似有20萬至30萬的裝修」，咁下手用家又只需要支付首期一成、借按揭九成，咁就可以輕鬆易手了。
燈神聽到Ken Sir咁講，都覺得有道理，始終樓價大插水近三成，現時已經變得相對抵買，加上租金近兩年一直攀升，似乎都係吸引。不過上述預期發生的「炒家樂園」情況，燈神覺得只限於400萬元以下的二手住宅單位。
因為燈神留意到，自從預算案公佈樓價400萬以下物業的印花稅降至100元後，過去兩至三日，市場已經開始出現一些成交價介乎390萬至399萬元的二手成交個案。這一類住宅單位本身叫價大約400萬頭至440萬左右，不過新政策一出後，似乎就遇到新買家要慳稅的心態，所以就被買家鋤價，鋤價至低於400萬元。即係話新買家成功鋤價40萬之餘，仲慳埋本身要交的印花稅大約6萬至10萬元，都真係幾精明。
當然以上樓價大約400萬至440萬左右的二手住宅物業，成功鋤價至低400萬元，是好合理的情況，因為議價幅度都10%左右。但係如果層樓估值500萬元或以上，但成交價又刻意「壓價」至低於400萬元，這樣為求慳稅但不合理的行為，燈神都建議業主或買家，千萬不要考慮，以免出現逃稅嫌疑啦。
