港大倡「土地債券」　可自由買賣　不擔心推高樓價

土地大辯論將於9月底結束，香港大學科斯產權研究中心將向土地供應專責小組，提交兩個釋放大量新界私人土地作房屋發展的解決方案「土地區劃整理」及「土地債券」。

「土地區劃整理」重點是加快釋放土地

「土地區劃整理」為業權人自願交出土地，換取在重新規劃地段的發展權益，並建議土地持有人履行「發展商責任」，必須上繳一定比例土地作公共房屋及公共建設，剩餘土地的開發權也必須依機制補足地價。

研究團隊成員、港大房地產及建設系副系主任蔡鴻達強調，是次重點並非公私營合作，而是加快釋放新界私人土地。他認為是次不是公私營合作，因土地區劃整理可由官方或私人主導，私人可向政府提出計劃，自願交出更高比例的「發展商責任」土地，政府可因應提交的條件選擇計劃。

至於「土地債券」（Land Bond）是收回合適的新界私人土地，包括主要發展商持有的閒置農地、原居民的祖堂地，以及其他私人擁有的土地。回收後由政府重新整理、規劃，優化土地用途後，再以市場機制贖回地債。

土地債避免侵犯基本法　亦省官司費

研究團隊成員、港大房地產及建設系主任鄒廣榮解釋，「土地債券」可繞過官方強行收回土地之弊病，包括避免侵犯《基本法》保障之私有產權，省卻龐大的土地官司費用，也釋放祖堂地須絕大數持份者同意之局限。他相信，政府可藉此大規模調整新界土地用途，優化土地使用，建設新市鎮及解決棕地和丁屋等問題。

鄒補充，地債的基本票面值是依據市場環境而定，但溢價則由未來市場氣氛而定，可升可跌。他補充大量土地供應出現，業主手持的地債實際是發展權益的真實期權，而非債券等穩定回報的投資產品，而命名「土地債券」是方便大眾理解。

土地債券等於發展期權　或變投機工具

他承認地債有可能變成投機工具，因市場對樓價上升預期，短期或令樓價上升。惟他相信，在上述方案下，未來房屋供應量大增，不會引來樓價上升預期過高、令樓價長期處於高位的可能性。

可達多贏局面　9月底前有研究結果

中心相信，兩個方案均能提供足夠誘因，讓新界私人土地業權人交出土地供政府發展，兼顧大小業權人的權益，達致釋放土地發展潛能，增加房屋供應的多贏局面。

鄒表示，現時僅為提供一個框架予政府，仍須詳細商討和研究執行細節，中心會作個案研究，結果將於9月底土地大辯論結束前遞交。