新盤利潤將入帳惟未來支出千億　消息：港鐵或加按商場、出售權益

樓市下跌，息口上升，掌握鐵路上蓋項目發展權的港鐵﹙0066﹚亦受壓，需自行找方法解現金流問題。港鐵消息人士透露，未來10年港鐵現金流壓力大增，將有高達1,650億元支出，相關支出相當於目前港鐵市值。因此港鐵正研究透過不同途徑尋找資金，當中不排除出售旗下投資物業、商場的部份權益，同時也考慮加按相關物業以取得按揭融資。

消息人士又指，2024年全年將會有多個物業發展新盤項目的利潤入帳，因此將令到物業發展利潤有可觀增長。不過預示未來相關利潤會大幅減少，預計為「最後一批」大筆入帳。

港鐵消息人士表示，未來十年集團將興建多項新鐵路，包括小蠔灣站、東涌線延線、東鐵線古洞站、屯門南延線、洪水橋站及北環線等，涉及支出將高達約1,650億元。由於預示未來支出將會大幅增加，港鐵正考慮不同渠道解決現金流問題。

考慮出售商場權益、加按物業

該消息人士表示，目前港鐵旗下有多項投資物業及商場，未來或將部份物業權益出售，同時該批商場有穩定租金收益，屬於「現金牛」，因此也不排除加按該批物業，以作按揭融資。

翻查資料，目前港鐵坐擁多個商場物業，當中最矚目為中環核心區香港站上蓋國際金融中心商場、將軍澳商場PopCorn1及PopCorn2、大圍商場圍方The Wai、日出康城商場The LOHAS等。不過暫時港鐵未決定出售那一類商場。

港鐵同步考慮發長債

此外，消息人士透露，港鐵也會考慮發長債。

港鐵全年業績預計在2月底至3月初公佈，據了解，由於有多項物業發展新盤項目將會入帳，因此將令到物業發展利潤有可觀增長。

2024年下半年4新盤入帳、全年收益料可觀

資料顯示，2024年下半年港鐵將有至少4個新盤項目的物業發展利潤入帳，包括黃竹坑站港島南岸第四期海盈山（嘉里等合作）、何文田站朗賢峰（鷹君合作）及瑜一（華懋合作），而日出康城第十一期凱柏峰（信和合作）。消息人士表示，今年港鐵收益較高，因該批新盤發展利潤可觀，不過預示未來一段時間，上述收益屬最後一批的大筆入帳。

而在2024年上半年則有港島南岸第一期晉環（路勁合作）和第二期揚海（嘉里、信和合作）等的利潤入帳。

小蠔灣車廠、東涌項目屢流標　發展項目或現斷層

不過，港鐵近年推出的新鐵路站大型項目出現斷層，如規模龐大的小蠔灣車廠，至今仍未批出任何項目。至於東涌東站不時出現流標情況，近月需要拆細重推才能成功出售。

據港鐵中期業績報告，港鐵去年上半年賺60.44億元，按年升44.7%。負債方面，於今年6月底，集團負債總額（包括貸款及其他負債以及短期貸款）為704.18億元，較2023年12月31日的負債總額增加18.4%或109.27億元。截至2024年6月30日止六個月，集團帶息借貸的加權平均借貸成本為年率3.8%，較2023年同期上升0.5個百分點。

於2024年6月30日，港鐵淨負債權益比率為27.5%，較2023年12月31日的26.5%增加1.0個百分點，主要由於新鐵路項目的資本性開支以致淨負債增加。