中環話事啤賭枱挑機「大地主」　誠哥神佈局、四叔落重注｜燈神

德州話事啤近年風行全球，玩法固然精彩，不過燈神認為都不及中環賭枱，枱面籌碼過千億。雖然近年寫字樓市場大插水，但這一張賭枱依然爭到「頭崩額裂」，香港兩位地產大孖沙長實「誠哥」李嘉誠、恒基「四叔」李兆基，兩位對中環這個位置始終不輕言放手。以往由英資置地話事既中環，即將出現大變天。

商場如戰場人所共知，不過近十多年，中環這個大商場說是戰場，倒不如說是一個賭場，大孖沙似乎都正在玩緊一舖「中環話事啤」。

「中環大地主」置地坐擁12幢焦點商廈

中環這個心臟位置係兵家必爭之地，有「中環大地主」之稱的置地，早在1906年已經插旗，區內坐擁12幢焦點寫字樓，幾乎全部位於中環港鐵站上蓋，而且全部都由行人天橋連貫，金融才俊在遊走中環各處傾生意相當方便。所以「中環大地主」只要好好管理這一批「金蛋」，收租收過世都不成問題。

收租收到手軟這個簡單易明、細水長流的商業模式，本地大孖沙又點會唔明呢？2015年政府表示要增加核心區寫字樓樓面供應，將美利道停車場大廈重建作商業大廈，呢一幅商業地王為區內過去二十年罕見，立即令一眾發展商雙眼發光。當中當然唔少得長實「誠哥」，事關美利道商業地正正與長實旗下和記大廈只是一條馬路之隔，絕對有潛力合併重建成為超級甲廈，所以當時長實亦有入標競投。

廿年一見罕見商業地美利道　貼近長實和記大廈

不過中環商業地王點會咁輕易被你搶贏呢？恒基「四叔」同樣都將目光投入在這一幅美利道商業地，因為佢地恒基在中環一直都沒有自己嘅地標，八十年代、九十年代總部都設置在環球大廈，後來搬到同新地夾份發展的IFC，始終唔似得誠哥有自己個「竇」。

最終恒基「落重注」以232.8億元投得中環美利道項目，每呎地價高達5萬元，無論成交價或每呎地價都成為香港賣地史上最貴地皮，可見當時大型發展商對香港前景有多麼樂觀。

四叔恒基中環無竇　「落重注」232億奪美利道、呎價5萬破頂

見到恒基「四叔」咁進取，作為競爭對手的長實「誠哥」又豈能不作為？在這一場「中環話事啤」中，既然對手落重注，你唔跟就等同認輸，但胡亂跟尾下注亦等同自殺，所以要下注碼就要聰明一點。

長實「誠哥」就跟得相當聰明，「四叔」落重本買美利道，即係一眾大孖沙都睇好商廈市場，「誠哥」就大玩魔術手，來一個「逆向操作」，眼看中環商業地皮都賣每呎地價「麵粉價」5萬元，自己位於中環邊皮臨近上環、落成不足廿年的中環中心，就在2017年11月以呎價3.3萬元賣出，成交總值高達402億元，涉及全幢大廈約75%業權。

誠哥「照跟」大玩魔術手　逆向操作先賣中環中心套現402億

當時曾經有人認為「中環中心賣錯價、超人睇錯市、長實光輝不再」，不過「誠哥」神部署又怎會容易讓你估到。睇看恒基「四叔」美利道商業快將動工，中環中心402億天價成交亦在2018年5月份完成交易，即係「誠哥」已經收齊錢，一大筆CASH已經穩袋口袋之中。

資金充裕會有什麼作為？作為一個正常地產大孖沙，可能會在市場上物色買入優質物業，買入翻新優化收租，不過「誠哥」並無此意，而係在中環作出「神佈局」。

誠哥「神佈局」穩袋400億　隨即重建和記大廈

2017年5月「誠哥」長實有份競投中環美利道項目，不敵落重本的恒基「四叔」，一年後2018年5月中環中心天價402億元完成交易收齊錢，聽聞翌月（2018年6月）隨即低調通知和記大廈租戶要在6個月後遷出。而「誠哥」在該年（2018年）7月份正式發出聲明，宣佈落實重建和記大廈，重建時間表與恒基美利道相當接近，大家同樣於2023年落成。

值得留意，和記大廈最終完工並命名為長江集團中心二期，外型如同長實總部長江集團中心，由於位置正正位於美利道向海方向的前方，和記大廈重建後，高度由23層變成41層，正好能夠阻擋樓高36層、以集團英文名字命名的美利道新商廈The Henderson，基本上係被抹殺絕大部份海景，成為一幢「最強頂心杉」。

「最強頂心杉」　高度、興建落成時間表相若

所以恒基「四叔」落重本美利道商業地王的一局「話事啤」，長實「誠哥」並非不跟，而係改用「另類操作」，而且更加係針對性部署，「四叔花真金白銀天價投地，誠哥就草船借箭」利用你的「天價」投地好消息去重建和記大廈，相信落成後租金水平大家都係咁高咁大，旗鼓相當。

長實主席李澤鉅更加喺2023年3月年度業績發布會上表示，長江中心二期地皮是「好多年前的成本，好平」，只是重新投資建築費「令地上的物業變得更好」。以上幾句就似乎令恒基美利道項目感覺有點「買得貴」。

李澤鉅指長江中心二期地皮成本「好平」

「中環話事啤」這個賭局當然就未咁快玩完。另一舖賭局賭注更加大，要講的當然就是中環新海濱3號商業地，由恒基「曬冷式」於2021年11月以508億元投得，破盡香港賣地紀錄，每呎樓面地價31,462元。而有份入標的財團當然都有長實份兒。四叔大仔、集團聯席主席李家傑仲話「四叔（李兆基）好開心取得地皮，笑到見牙唔見眼。」

為何形容為「曬冷式」？因為恒基中標價較第二高的財團，高出足足約140億元，金額相當足夠買多幢核心商業區的甲級商廈。

四叔笑到見牙唔見眼　「曬冷式」奪中環地王、貴過次標140億

目前呢幅中環新海濱3號商業地王，已經開始動工，一個地價已經高達逾500億元的中環地皮，暫時長實「誠哥」就未有再新部署。不過這一舖「決斷唔跟、不落注」或者係一個好選擇，因為正正成功避過過去兩年的息口急升、寫字樓租售價急插的嚴峻環境。

但對於恒基而言，你可能會話「盲搶地」，但想一想，兩大中環商業項目，地價合共已經高達740億元，計埋建築設計成本逼近千億元，證明「四叔」心繫香港的決心，似乎要做堅守中港、堅守中環，打算打造「千億收租、千秋萬代」。

恒基決心心繫香港　長實衝出國際

至於長實方面，其實早在2016年8月，當時擔任副主席的李澤鉅就公開講過，「除咗總部長江中心外，甚麼物業也可出售」，更指集團一向著重回報率，如果中環中心收到好的價錢，或會在合適的時候出售。因此不難看見長實在海外地區作出重大投資，亦反映長實「誠哥」一早衝出國際，其佈局與恒基「四叔」有「大不同之處」。

「中環大地主」置地早佔先機　不參與「話事啤」

睇到這個位置，你可能會問「中環大地主」不是置地嗎？可惜的是，無論是中環美利道商地，或是中環新海濱3號商業地王，過去兩次政府招標時也未見這位「中環大地主」出手。

基本上可以理解為，數十年前早著先機的置地，一早已經坐擁中環命脈位置，其12幢核心商廈根本上都無人可以動搖，過去十年的「中環話事啤」賭局，置地絕對有權每一舖都「唔跟、唔跟、都係唔跟」，簡單講就係「棄牌」。

維多利亞港的景色代表住香港，而在這裡擁有一幢以自己集團名命的商業大廈，就好像一件戰利品，大家都想得到它。因為咁做，以後一段好長時間，呢幢商業大廈，都會出現在每一張香港的明信片上，睇嚟每位大孖沙都希望在這張明信片上佔一席位。