元朗溱柏屢錄蝕讓　十年長情業主亦損手　代理揭兩大原因｜燈神

政府差估署日前公布10月本港私人住宅樓價指數，按月升0.6%。雖然僅為微小的升幅，卻有重大意義，因為樓價經過連跌5個月後，終於回升。不過樓價上揚，並非所有人受惠。其中位於北部發展區的屋苑溱柏，近日錄得一宗業主持貨10年，仍要蝕沽離場的二手成交，呎價更是不足8,000元。若偶而出現蝕讓個案，屬不為奇，可是今年內屋苑多宗二手成交，不是創屋苑同類單位新低，便是業主損手離場。

發現此情況，頓時勾起燈神好奇心，立即向該區的代理查詢。其中一名代理指出，低價成交，是因為近期同區新盤以較貼價開盤，以及屋苑附近正進行公營房屋工程，影響周邊環境有關。

有個案賬面蝕近200萬元

入伙約10年的溱柏，是元朗區內其中1個大型私人屋苑。據資料顯示，全個屋苑共9座住宅大廈，每座樓高25層，每層一梯5至11伙，合共提供1,620個單位。 溱柏的戶型有4款，分別為標準戶、連平台戶、連天台戶及頂層相連戶。 單位實用面積由272至1,386平方呎，單位間隔涵蓋開放式至4房，包括1房2廳、2房2廳、3房2廳連套房、4房2廳連套房及儲物室連廁所等多款選擇，並一律配置露台。

翻查溱柏的成交紀錄，發現屋苑不少個案出現蝕讓，有個案賬面蝕近200萬元，或較原來入市價貶值約40%。最近錄得的二手個案蝕讓個案，是一個已持貨10年的長情業主。縱使蝕幅約5%，但是也涉及約35萬元。以港人月入中位數2.2萬元計算，虧損的金額已等同近16個月人工。

由於今年政府已對樓市全面撤辣，加上聯儲局在今年9月及10月兩度減息，合共0.75厘後，本地銀行亦累計減息0.5厘。既然從政策面已放寬，高息壓力亦有所紓緩，理應樓市復蘇有望。從差估署的數據亦顯示，香港私人住宅樓價暫時止跌回升，所以看到溱柏屢錄得蝕讓個案，燈神亦大惑不解，於是向區內代理請教。

代理﹕尚柏以貼價開售

代理先向燈神指出，近期同位於十八鄉的新盤尚柏以較貼價開售，屬其中一個影響溱柏造價的原因。

燈神隨即翻查資料，發現麗新發展（0488）旗下尚柏於9月下旬推出首批50伙，扣除最高13%折扣後，售價介乎242.91萬元至460.32萬元，折實呎價介8,614元至10,663元。在10月中推售最後14伙時，因涵蓋特色單位，售價介乎326.2萬元至804.6萬元，呎價為11,434元至17,351元。扣除最高13%折扣後，單位折實呎價介乎9,948至11,022元，售價為283.8萬元至700萬元。尚柏的呎價確實與溱柏的二手呎價相若。

另一個原因是屋苑附近正有公營房屋工程，對環境帶來影響。燈神一聽到屋邨周邊正在「大興土木」，即時問及不就有更完善配套？代理就回應地盤不大，配套有限，亦指出近期屋苑成交呎價大約處於約8,000元，已屬較貼價，強調買賣雙方議價空間不大。

不過亦有向其他代理行查詢，得到的回覆就略有不同。溱柏近期多錄得蝕讓是否與周邊新盤貼價開售，及正在興建公營房屋有關？對方明言是「無關係」。

業主沽貨或為換樓

該名代理更指出，一般而言溱柏面積約900呎的3房單位，業主買入價多約900多萬元左右，若最終以約800萬元易手，損手幅度約2成左右。若是一般2房單位，造價約500萬元左右，所以虧損幅度更低。更何況不少沽貨的業主是為換樓，兼且供款多年，所以無需「補錢」。

兩名代理說法明顯不同，總之置業前，最好多做功課，務求找到最合適自己的理想居所。