估價不足｜新盤劈價、高回佣累事　銀行估價插3成、上會恐抬錢2球

本港樓市表現持續疲弱，政府於本年度《財政預算案》落實為樓市全面撤辣，買家無須再繳三大辣稅。雖然撤辣後本港一手新盤成交即時反彈，3月份全月新盤市場錄約4,172宗成交，創11年單月新高。不過自2月撤辣後至今，中原城市領先指數CCL（下稱：CCL）先升後跌，反映對樓市表現似乎「旺丁不旺財」。

而且今年本港樓價較2021年8月時CCL歷史高位191.34點比較，仍然累挫逾27%。換言之，樓價表現不升反趺，而銀行對單位估值亦隨之下跌。有市場消息向《香港01》透露，有不少於近年樓市高位選用建築期付款辦法的買家，因發展商「明劈」主動大幅減價、「暗劈」採用高回佣策略，目前正面對銀行估價較成交價下調三成的情況，因此憂慮收樓後或會無法借足按揭，變相要抬錢上會才能完成交易。據悉，有買家遇上嚴峻情況，或需要抬錢接近「兩球」才能解決銀行上會問題。

長實飛揚第二期「明劈」　前後兩期呎價相差近17%

新盤估價不足情況出現在大型樓盤，當中包括長實（1113）及新地（0016）合作發展的屯門飛揚。

屯門飛揚第一期於2022年6月今日公布首張價單涉及80伙，折實平均呎價15,050元，入場一房戶折售價437.2萬元起。當時長實執行董事、「樓神」趙國雄更形容首批價單為「筍到飛起價」。而事實上飛揚第一期開價吸引亦成為市場焦點，首輪銷售當日更是逼爆紅磡置富都會售樓處，排隊人龍更伸延至商場外的天橋。

↓↓飛揚第一期開賣現場直撃↓↓

飛揚第二期作「深水炸彈」

不過相隔不足一年，長實於2023年3月再推飛揚第二期，首批折實平均呎價僅12,509元，較第一期大劈近17%，即時成為市場熱話，當時長實執行董事趙國雄形容，第二期單位為「深水炸彈」價，希望可以製造更多機會讓市民置業。

飛揚第一期開放式戶估價跌一成

不過，這個來自二期的「深水炸彈」，似乎對飛揚一期買家未必太友善，目前該類買家仍要面對估價不足而補錢上會的風險 。據市場消息指，飛揚第一期有中層開放式單位業主，正面對估價不足的情況。

業主或需抬錢35萬補回差價上會

據了解，該業主當初以約390萬元入市，原本預算承造九成按揭上會。惟撞正樓價下跌及第二期減價，該單位最新的銀行估價亦已下跌約一成，以原本銀行可承造351萬元按揭計，在估價下跌後銀行亦只能借315.9萬元，換言之，買家亦先需補回35.1萬元差價方可完成上會。不過，如手頭上現金不足更有機會撻訂離場，亦不排除日後面臨被發展商追差價的局面。

柏瓏I及II估價較兩年前成交價低最多27%

此外，由信置（0083）、嘉華（0173）、中國海外（0688）合作發展的錦上路站上蓋物業柏瓏I及II，最近也有買入該盤樓花單位的小業主憂慮銀行估價不足的情況。該屋苑原定在2024年10月及11月落成，因此不少採用建築期付款辦法的買家已開始向銀行及按揭轉介公司查詢。

據了解，部份業主已獲銀行回覆，不過最新銀行估價已較2022年樓盤開賣時買入價回落約15%至27%，因此不少業主非常擔憂需要抬錢上會。不過柏瓏I及II在8月份公佈，將延遲4至5個月至2025年3月4日及3月17日落成，一眾小業主暫時毋須上會。

「暗劈」高回佣手法令銀行收緊估價　估價不足要抬錢上會

除了發展商主動劈價賣樓導致已經入市的業主面對估價不足外，坊間亦有指個別發展商為求盡快散走貨尾單位，但又不想營造出劈價賣樓，於是透過地產代理採用「高回佣」方式，將部分樓價回贈予買家，變相大幅劈價。該做法亦不排除導致銀行收緊估價，變相連累同屋苑早前入市的買家，面對估價不足嚴峻情況。

當中，由保利置業（0119）及尚嘉控股合作的油塘高超道新盤朗譽，2022年首推128伙，折實平均呎價17,938元。雖然朗譽呎價較同區三年樓齡的二手樓低9%，但首輪銷情依然慢熱，即日僅沽出10伙，佔首批可發售單位128伙的7.8%。

↓↓朗譽開賣現場直撃↓↓

朗譽撤辣後加價加推　卻「暗劈」推28%高回佣　個別單位前後相差220萬

不過樓市全面撤辣後，發展商即時配合大市轉旺的主旋律即時加價加推貨尾單位，各涉及100伙及88伙，當時實均價分別19,703元及19,594元。雖然朗譽牌面上屬加價加推，但事實上則透過高達28%回佣以達到「牌面加價、暗地裡劈價」的效果。

參考朗譽於5月初加推的第四號價單，當中最平一伙為第2座19樓F室，實用面積246平方呎，屬開放式間隔，價單售價為578.01萬元，扣除最多10%折扣後，折實賣520.209萬元。

以最極端28%高回佣情況計，如代理回贈買家樓價28%，即買家僅需以約374.55萬元即可入市，與當初折實售價相差約145.65萬元。

朗譽兩房估價跌三成　有業主要抬錢逾191萬上會

油塘朗譽在今年首季撤辣後重新推出。據市場消息指，朗譽有中層兩房買家在當時以約913萬元入市，原先打算以承造7成按揭，不過發展商暗推28%高回佣等的減價促銷手段，令銀行對該單位估價大減三成。

即原本銀行可承造按揭639.1萬元（原本成交價7成），在估價下跌後銀行只能批出447.37萬元，換言之買家亦先需補回191.73萬元差價方可上會。

發展商採回佣手段非劈價　莊太量：避免銀行Call Loan

被問及發展商為什麼選擇回佣吸客而非減價賣樓，中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，是因為銀行當初是以發展商所發展的地皮或樓盤價值批出貸款。如果發展商劈價賣樓，或會造成銀行要求發展商提早償還按揭貸款額，即Call Loan的情況出現。

不過，如果發展商採取高回佣方式，牌面上樓價並未有減少，從而可以營造樓價高企的效果。加上，如果銀行Call Loan，發展商手頭上亦未必有太多流動現金，故為避免上述情況發生，發展商便以回佣方吸客加速散貨。

樓市下挫後　銀行一定是以市價批出按揭貸款

另外，他又認為目前樓市下挫，銀行一定是以市價批出按揭貸款。又舉例指如果業主獲銀行批出7成按揭貸款，但撞正樓價下跌、單位價值急跌4成，即單位樓價亦只淨下6成的話，反映該單位價值早已不能償還該批按揭貸款，更即時成為負資產。

不過莊太量又認為，銀行在批出按揭貸款時會自行評估風險。他又補充，市場上未必所有申請按揭的抵押品亦是容易估足價，同時批出的貸款金額也未必會高於抵押品本身價值，例如知識產權等非實質資產。